Учёт формирования стоимости объекта строительства

Стоимость объекта строительства в учёте заказчика формируется из всех затрат, которые прямо связаны с его созданием: оплаты работ подрядчикам, проектирования, технадзора, подключения к сетям и невозмещаемых налогов. До ввода объекта эти затраты накапливаются как капитальные вложения (ФСБУ 26/2020), после принятия к учёту итоговая сумма становится первоначальной стоимостью основного средства (ФСБУ 6/2020). От этой суммы зависят амортизация, налог на имущество и выручка при последующей продаже.

Споры вокруг стоимости объекта возникают у заказчика с подрядчиком, у компании с налоговым органом и между участниками инвестиционного проекта. Ниже собраны правила состава затрат, последовательность учёта и места, где чаще всего ошибаются.

Из каких затрат складывается первоначальная стоимость

Основа стоимости объекта, это суммы, уплаченные подрядчикам по актам выполненных работ. Заказчик отражает их по мере принятия работ, а не по факту перечисления денег. К ним добавляются расходы на проектно-изыскательские работы, экспертизу проектной документации, строительный контроль, технический надзор и авторский надзор.

Отдельную группу составляют платежи за подключение к инженерным сетям и за технологическое присоединение, страхование строительно-монтажных рисков в период строительства, регистрационные сборы и пошлины, связанные с созданием объекта. Если НДС по товарам и работам не принимается к вычету, он включается в стоимость актива (пункт 2 статьи 170 НК РФ). Налоговый учёт определяет первоначальную стоимость амортизируемого имущества по статье 257 НК РФ, и состав затрат в бухгалтерском и налоговом учёте может различаться.

Затраты, не связанные с созданием объекта, в его стоимость не попадают. Общие управленческие расходы, обучение персонала, расходы на рекламу и административные штрафы относятся к периоду, в котором они понесены. Штрафы и пени подрядчика за просрочку не уменьшают стоимость объекта, а отражаются в составе доходов или внереализационных поступлений.

Таблица: затрата, бухгалтерский учёт и налоговые особенности

Отдельный вопрос: гарантийное удержание. Договор подряда нередко предусматривает, что заказчик выплачивает не всю сумму по акту, а удерживает часть до истечения гарантийного срока. Стоимость работ при этом признаётся по акту полностью, а удержанная сумма остаётся задолженностью перед подрядчиком до наступления срока выплаты. Если заказчик уменьшает стоимость объекта на размер удержания, он занижает первоначальную стоимость, и в проверке это выглядит как ошибка в учёте. Поэтому условие об удержании должно быть прописано в договоре, а бухгалтерия должна видеть его при отражении актов.

Порядок учёта: от договора до принятия к учёту

Учёт начинается с договора подряда и сметы. Они определяют, что входит в цену, кто несёт расходы на материалы, предусмотрены ли твёрдая цена или пересчёт по фактическим объёмам. Если смета меняется, дополнительное соглашение нужно подписать до выполнения изменённых работ, иначе заказчик столкнётся с вопросом, что именно он принимает и по какой цене.

Дальше работы принимаются по актам по форме КС-2 и справкам КС-3, затраты накапливаются на счёте капитальных вложений. По завершении строительства получают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Принятие объекта к бухгалтерскому учёту оформляется отдельным документом и не совпадает с датой разрешения: часто между ними проходит значительное время. Амортизация в налоговом учёте начинается с первого числа месяца, следующего за вводом объекта в эксплуатацию (пункт 4 статьи 259 НК РФ).

Если после начала эксплуатации обнаруживаются дополнительные затраты, правило зависит от их характера. Достройка, реконструкция и модернизация увеличивают первоначальную стоимость, а ремонт относится к расходам периода (статья 260 НК РФ). Граница между ними проверяется по проектной документации и актам работ, поэтому неточная формулировка в договоре превращается в налоговый спор.

Где стоимость объекта становится предметом спора

Подрядчик и заказчик расходятся в оценке выполненных работ. Подрядчик предъявляет акты на большую сумму, заказчик считает часть работ невыполненной или оплаченной дважды. В суде такие разногласия решает строительно-техническая экспертиза, которая сопоставляет объёмы на объекте с проектом, сметой и исполнительной документацией. Вопросы эксперту нужно сформулировать так, чтобы ответ можно было перенести в расчёт стоимости.

Налоговый спор возникает, когда инспекция считает затраты завышенными или нереальными. Типичные основания: расценки значительно выше рыночных при взаимозависимости сторон, отсутствие у подрядчика ресурсов для выполнения объёма, акты без подтверждающей исполнительной документации. Тогда применяется статья 54.1 НК РФ, и часть затрат исключается из стоимости амортизируемого объекта, что уменьшает расходы последующих лет.

Третий вид спора касается применения учётных стандартов: какие затраты отнесены на капитальные вложения, а какие в расходы. Разница меняет базу налога на имущество и прибыль организации. Аудиторы и налоговые инспекторы проверяют её по первичным документам, поэтому даже правильное решение без обоснования в приказе об учётной политике уязвимо.

Спор между компаниями рассматривает арбитражный суд. Перед иском направляют претензию: Арбитражный процессуальный кодекс РФ устанавливает для коммерческих споров претензионный порядок со сроком ответа тридцать календарных дней, если договор не предусматривает иной срок. Срок исковой давности по требованиям из подряда общий, три года. Заказчик, который выявил завышение объёмов после принятия работ, должен учитывать, что бремя доказывания лежит на нём: подписанные акты суд расценивает как подтверждение принятия, пока не доказано обратное.

Как стоимость объекта влияет на амортизацию и налог на имущество

Размер первоначальной стоимости напрямую определяет ежемесячную амортизацию. Чем выше стоимость, тем больше расход и тем выше налоговая нагрузка на имущество, поскольку объекты основных средств включаются в базу налога на имущество организаций по правилам главы 30 НК РФ. Поэтому завышение стоимости через неподтверждённые расходы увеличивает платежи, а занижение приводит к спору с инспекцией о недоучёте актива.

Срок полезного использования выбирается по классификации основных средств, и ошибка в группе здания или сооружения влечёт неверный расчёт амортизации за все последующие годы. Если подрядчик применил другую классификацию в проектной документации, эту разницу лучше урегулировать в приказе о принятии объекта к учёту и сохранить обоснование.

При продаже объекта стоимость определяет финансовый результат: выручка за вычетом остаточной стоимости. Покупатель, который видит в документах существенное расхождение между затратами и ценой продажи, запрашивает расчёты. Подтверждённая цепочка затрат упрощает переговоры и снижает риск последующих споров по договору купли-продажи между компаниями.

Типичные ошибки при формировании стоимости

Первая ошибка: отражать затраты по платёжным поручениям, а не по актам. Аванс подрядчику не увеличивает стоимость объекта, пока работы не приняты. Вторая: включать в стоимость расходы на устранение дефектов, которые подрядчик обязан исправить за свой счёт, не предъявив ему претензию. Такие суммы лучше выделять отдельно и взыскивать как убытки.

Третья ошибка: учитывать единый объект как набор мелких, или наоборот, объединять объекты с разным сроком полезного использования. Комплекс зданий, сетей и дорог нужно разделять по инвентарным объектам в соответствии с проектом и разрешением на ввод. Четвёртая: не обосновывать распределение общих затрат, например технадзора по нескольким корпусам, поэтому цифры сложно защитить.

Пятая ошибка: игнорировать технические отчёты. Если экспертное заключение показало завышение объёмов, стоимость корректируется по правилам исправления ошибок, а не простым сторно в текущем периоде. Эти правила зависят от существенности ошибки и года, в котором она обнаружена.

Чтобы ошибок было меньше, в компании закрепляют внутренний порядок: производственный отдел передаёт подписанные акты и справки в бухгалтерию в течение установленного срока, бухгалтерия сверяет их со сметой и платёжными документами, а отклонения фиксируются в служебной записке. Раз в квартал стоимость незавершённого строительства сверяют с данными технического отдела и с актами сверки подрядчиков. Такая сверка занимает несколько часов, но выявляет двойное включение работ и неотражённые акты раньше, чем это сделает инспекция.

Что подготовить для проверки или судебного спора

Для налоговой проверки и для арбитражного дела нужен один и тот же набор документов, только акцент разный. К нему относятся: договор подряда и дополнительные соглашения; смета и протокол согласования цены; акты КС-2 и справки КС-3; исполнительная документация и акты скрытых работ; журнал производства работ; разрешение на ввод в эксплуатацию; приказ об учётной политике; карточки счетов капитальных вложений; заключения экспертов.

Когда спор уже начался, работу ведут в таком порядке: сверка актов с бухгалтерскими проводками; список спорных позиций; проверка, у какого подрядчика какие работы и по какой цене выполнены; при необходимости независимая экспертиза объёмов и стоимости; письменная позиция с расчётом. Консультация юриста по налоговым и строительным спорам помогает решить, какие позиции защищать в суде, а какие скорректировать в учёте до решения инспекции.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.