Проценты по займам в строительном проекте: учёт и споры

Проценты по займу, который взят на строительство объекта, в бухгалтерском учёте могут увеличивать стоимость объекта, а в налоговом учёте обычно относятся к внереализационным расходам в пределах норм статьи 269 Налогового кодекса РФ. Заём между организациями регулируют статьи 807–818 Гражданского кодекса РФ: если стороны не договорились об ином, он считается процентным. Ошибка в договоре, в расчёте процентов или в оформлении платежей быстро превращается в спор с налоговым органом, контрагентом или конкурсным управляющим.

Тема актуальна для девелоперов, заказчиков-застройщиков и подрядчиков, которые финансируют стройку за счёт займов от участников группы или внешних кредиторов. Все стороны здесь организации и индивидуальные предприниматели, поэтому применяются правила коммерческого оборота.

Заём как источник финансирования стройки

Организации используют займы, чтобы оплачивать подрядчиков, закупать материалы и закрывать кассовые разрывы между этапами финансирования. Договор займа заключается письменно, если сумма превышает десять установленных законом минимальных размеров оплаты труда, а между юридическими лицами письменная форма требуется независимо от суммы (статья 808 ГК РФ). Практически любой заём в коммерческой деятельности оформляют договором.

Основной признак займа: деньги передаются в собственность заёмщика с обязательством вернуть такую же сумму. Если деньги выданы на конкретный объект с отчётностью об их использовании, получатель обязан придерживаться целевого назначения, и такое условие стоит закрепить договором. Заём, который фактически прикрывает аванс по подряду или оплату поставки, суд вправе переквалифицировать.

Проценты по займу подлежат уплате ежемесячно до дня возврата суммы, если договор не определяет иного порядка (статья 809 ГК РФ). Размер процентов стороны устанавливают сами, а при его отсутствии применяется ставка Банка России. Поэтому в договор нужно вписать ставку, дату начисления и порядок расчёта: по календарным дням, на остаток основного долга, с учётом досрочного погашения.

Куда относятся проценты в бухгалтерском учёте

Бухгалтерский учёт расходов по займам регулирует ПБУ 15/2008. По его правилам проценты по займам, привлечённым на создание инвестиционного актива, на период строительства включаются в стоимость такого актива. Когда объект введён в эксплуатацию, начисление в стоимость прекращается, а проценты уже входят в состав прочих расходов.

Для заёмщика это означает, что сумма процентов за период строительства влияет на первоначальную стоимость объекта, а значит, на амортизацию и налог на имущество. Для займодавца проценты являются прочим доходом. Если заём выдаётся внутри группы компаний, обе стороны должны отражать одну и ту же ставку и один и тот же период начисления, иначе при сверке выявятся расхождения.

Капитализировать проценты можно не в любой период. Если строительство приостановлено на длительное время, например из-за отсутствия финансирования или разрешений, включение процентов в стоимость объекта прекращают до возобновления работ, а проценты за этот период относят на расходы. Бухгалтеру нужны документы, которые показывают границы периода: приказ о приостановке, акт консервации, график работ. Без них аудитор не примет капитализацию за весь срок договора.

Бухгалтерское решение закрепляется в учётной политике и применяется последовательно. Менять порядок учёта процентов от проекта к проекту без обоснования нельзя: аудитор или налоговый орган расценит это как манипуляцию с показателями.

Налоговый учёт процентов по статье 269 НК РФ

В налоговом учёте проценты по долговым обязательствам по общему правилу попадают во внереализационные расходы (статья 265 НК РФ). Статья 269 НК РФ устанавливает предельную величину процентов, которая привязана к ключевой ставке Банка России и действует для заёмных средств в рублях. Сумма сверх предела не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль.

Отдельные правила действуют для долга перед иностранными взаимозависимыми лицами: они называются правилами о контролируемой задолженности, и для них используется иной расчёт предельной суммы. Кроме того, при займах внутри российской группы налоговый орган вправе сопоставить ставку с рыночной, если займодавец и заёмщик взаимозависимы (раздел V.1 НК РФ).

Важно, что налоговый учёт процентов не совпадает с бухгалтерским: если в бухгалтерском учёте они капитализированы в стоимость объекта, в налоговом учёте всё равно ведётся самостоятельный расчёт. Для таких расхождений ведутся регистры, а отложенные налоговые активы и обязательства отражаются по ПБУ 18/02.

Таблица: условие займа, риск и что сделать

Споры о возврате займа и взыскании процентов

Если заёмщик не возвращает сумму, займодавец вправе потребовать возврата, процентов за пользование займом и ответственности за просрочку. Проценты, предусмотренные ст. 809 ГК РФ, платятся и после истечения срока возврата, пока заём не погашен. Проценты за просрочку возврата (ст. 395 ГК РФ) начисляются отдельно, а неустойка по договору может быть зачтена по правилам договора.

Перед обращением в арбитражный суд направляется претензия, и в ней приводится расчёт задолженности. Для коммерческих споров предусмотрен обязательный претензионный порядок: иск оставят без рассмотрения, если претензии не было. Общая исковая давность по таким требованиям трёхлетняя (статья 196 ГК РФ), и она считается по каждому платежу, если возврат установлен частями.

Должник, в свою очередь, может заявить о снижении неустойки (ст. 333 ГК РФ), о том, что деньги не получал, о мнимости договора или о зачёте встречных требований, например по оплате подрядных работ (статья 410 ГК РФ). Проценты за пользование займом суд не уменьшает по правилам о неустойке, поэтому их размер зависит от точности договорной формулировки.

Основной вопрос в споре о займе, это передача денег. Истец доказывает её платёжным поручением или выпиской банка, а при наличных расчётах приходным кассовым ордером и распиской. Ответчик, оспаривающий получение, обычно указывает, что договор подписан, а деньги не поступили, и просит признать заём незаключённым. Договор займа считается заключённым с момента передачи денег, поэтому без подтверждения передачи суд отказывает во взыскании. Если деньги ушли третьему лицу по указанию заёмщика, это отражают письмом заёмщика или самим договором, иначе возникает спор, кто получатель.

Обеспечение возврата займа тоже стоит оформить заранее: поручительство участника группы, залог имущества, обеспечительный платёж. Договор залога недвижимости регистрируется, а поручительство должно быть письменным. Обеспечение даёт возможность требовать долг не только с заёмщика, но и с третьих лиц, и это заметно меняет стратегию взыскания.

Заём внутри группы и банкротство

Когда займодавец и заёмщик связаны общим контролем, суды оценивают заём иначе. Если один участник группы финансирует другого в период финансовых трудностей, при банкротстве заёмщика требование займодавца могут отнести в очередь после требований независимых кредиторов. Подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 29.01.2020 о требованиях контролирующих должника лиц.

Подрядчик, получивший заём от заказчика вместо оплаты по актам, тоже в зоне внимания: сделка может быть оспорена как причинившая вред кредиторам, а возврат займа зачтён по иным правилам. Поэтому каждый заём группы должен иметь экономическое обоснование: срок, ставку, график и подтверждение, что заёмщик получил реальные деньги и использовал их на проект.

Сроки здесь тоже имеют значение. Закон о несостоятельности (банкротстве) позволяет оспаривать подозрительные сделки должника, совершённые в течение года или трёх лет до принятия заявления о банкротстве, если они причинили вред кредиторам. Возврат займа аффилированному лицу накануне банкротства попадает в эту зону риска, и управляющий потребует вернуть полученное в конкурсную массу. Поэтому досрочный возврат займа внутри группы при признаках неплатёжеспособности требует отдельной юридической оценки.

Какие документы собрать и в каком порядке действовать

Для проверки учёта или судебного спора готовят следующий комплект: договор займа и дополнения; платёжные поручения о выдаче и возврате; расчёт процентов с периодами; акты сверки; решения органов управления об одобрении сделки; письма и протоколы переговоров; бухгалтерские справки по капитализации процентов; документы о целевом использовании средств, включая договоры с подрядчиками и акты КС-2.

Порядок действий при споре выглядит так: проверить договор и расчёт; направить претензию с требованием о возврате суммы и процентов; при отказе подать иск в арбитражный суд по адресу ответчика; ходатайствовать об обеспечительных мерах, если есть риск вывода активов; после решения получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов. Если речь идёт о налоговой стороне, подготовить расчёты по статье 269 НК РФ и документы по рыночной ставке до выездной проверки.

Консультация юриста, который ведёт налоговые и договорные споры строительных компаний, помогает выбрать позицию до подачи иска или возражений на акт проверки.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.