Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по соглашению сторон или по решению суда. Если продавец и покупатель согласны, достаточно подписать письменное соглашение и подать его на регистрацию в Росреестр. Если один из них возражает, нужен иск. Перед ним закон требует направить предложение о расторжении и дождаться ответа в течение тридцати дней или в срок, указанный в самом предложении. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.

Расторжение отличается от признания сделки недействительной. При расторжении договор был действителен, но одна из сторон нарушила его условия либо обстоятельства существенно изменились. Обязательства прекращаются на будущее, и вернуть удаётся только то, что нельзя считать исполненным по договору.

Основания для расторжения

Общие основания даны в Гражданском кодексе РФ. Договор можно расторгнуть по соглашению сторон. По требованию одной стороны его расторгают через суд при существенном нарушении другой стороной (статья 450 ГК РФ), а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Нарушение считается существенным, когда оно причиняет ущерб и лишает потерпевшую сторону в значительной степени того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Специальные основания для купли-продажи собраны в таблице.

Статья 451 применяется редко: обстоятельства должны измениться настолько, что стороны не заключили бы договор или заключили на иных условиях, и они не могли их преодолеть. Рост цен, ухудшение личных обстоятельств, изменение курса валюты основаниями, как правило, не признают.

Порядок до суда

Первый шаг: предложение о расторжении. Оно оформляется письменно, в нём указывают договор, нарушение, основание расторжения и срок для ответа. Обычно ставят тридцать дней. Направляют заказным письмом с описью и уведомлением о вручении, сохраняют квитанции.

Второй шаг: переговоры. Стороны могут оформить соглашение о расторжении: в нём прописывают порядок возврата денег, сроки, судьбу имущества, расходы по регистрации, проценты и неустойки. Соглашение подписывается в той же форме, что и договор, то есть письменно. Если договор удостоверялся нотариусом, соглашение удостоверяют также.

Третий шаг: регистрация. Соглашение подают в Росреестр или МФЦ. После внесения записи о прекращении права покупателя и восстановлении права продавца собственником снова становится продавец. Деньги возвращают по условиям соглашения, лучше через банковскую ячейку или безналичным переводом.

Четвёртый шаг: иск. Он подаётся по месту нахождения квартиры, а при споре организаций или предпринимателей по правилам АПК РФ. К иску прилагают договор, доказательства нарушения, предложение о расторжении, почтовые квитанции, выписку из ЕГРН.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение о расторжении проще и дешевле суда, но ошибки в нём стоят дорого. В тексте указывают реквизиты расторгаемого договора, дату, кадастровый номер и адрес квартиры, основание расторжения. Затем описывают, кто и что возвращает: покупатель освобождает квартиру и передаёт её по акту, продавец возвращает цену полностью или частично, стороны определяют, остаются ли у продавца задаток, неустойка и расходы на оформление.

Обязательно записывают сроки. Передача квартиры и возврат денег связаны: нельзя, чтобы одна сторона исполнила обязательство первой, а вторая получила время на раздумья. Распространённый вариант: деньги вносятся в банковскую ячейку или на условное депонирование в день подачи документов на регистрацию, а продавец получает их после появления записи в ЕГРН о возврате права.

В соглашении фиксируют судьбу коммунальных платежей и налога на имущество за период владения, судьбу мебели и улучшений, отсутствие взаимных претензий либо перечень оставшихся требований. Фраза «стороны претензий не имеют» лишает возможности потом взыскивать то, что в соглашение не вошло. Если какой-то вопрос остаётся открытым, его так и записывают.

Если в квартире зарегистрированы люди, указывают, кто и когда снимается с регистрационного учёта. Если покупатель вселял семью или оформил регистрацию детей, продавцу нужно проверить это до подписания, иначе после возврата квартиры придётся выселять и выписывать жильцов отдельным процессом.

Если в сделке участвовали супруги, несовершеннолетние собственники или опека, соглашение требует согласия супруга и разрешения органа опеки. Сделка, совершённая без обязательного согласия, оспаривается так же, как и исходная.

Налоговые последствия учитывают отдельно. Продавец, получивший доход при продаже, и покупатель, заявивший имущественный налоговый вычет, после расторжения должны пересмотреть налоговые декларации. Конкретный порядок сверяют с налоговым органом и действующей редакцией Налогового кодекса РФ.

Что происходит с деньгами и квартирой

После расторжения стороны возвращают друг другу полученное. Покупатель передаёт квартиру обратно, продавец возвращает цену. Если квартира передана и зарегистрирована на покупателя, решение суда или соглашение о расторжении становятся основанием для записи в ЕГРН о возврате права продавцу. Порядок возврата и срок указывают в соглашении или в резолютивной части решения.

С денежной суммы продавец, удерживавший её без основания, платит проценты за пользование. Если в договоре предусмотрена неустойка, её взыскивают отдельно. Расходы покупателя на улучшения квартиры возвращаются в случаях, когда закон или договор это допускают. Убытки возмещаются по общим правилам: нужно доказать нарушение, размер, причинную связь.

Когда квартира куплена с ипотекой, банк-залогодержатель сохраняет право залога. Договор между покупателем и продавцом можно расторгнуть, но банк остаётся кредитором покупателя. Поэтому в соглашении обязательно прописывают, кому и в каком порядке возвращаются деньги: часть продавец перечисляет банку в погашение кредита, остаток покупателю. Без согласования с банком такое соглашение редко исполняют на практике. Реестровую запись об ипотеке при возврате объекта погашают по заявлению банка.

Расторжение при недостатках квартиры

Покупатель, получивший квартиру ненадлежащего качества, вправе выбрать: потребовать устранения недостатков, соразмерного снижения цены, возмещения расходов на устранение или отказаться от договора и вернуть деньги. Отказ возможен при существенных недостатках, которые нельзя устранить без несоразмерных затрат или которые проявляются вновь, а также при нарушении срока их устранения.

Недостатки подтверждают актом осмотра, заключением строительно-технической экспертизы и фотографиями. Продавец отвечает за недостатки, если они возникли до передачи или по причинам, существовавшим до неё. Если квартира принята по акту без замечаний, продавец ссылается на подпись, но скрытые дефекты, которые нельзя было обнаружить при обычном осмотре, остаются на его ответственности.

Для купли-продажи между гражданами, когда продавец не профессиональный участник рынка, действует общий ГК РФ. Если продавец застройщик или организация, торгующая квартирами, и покупатель гражданин, в споре применяются правила о защите прав потребителей: неустойка, компенсация морального вреда и штраф.

Сроки давности и подсудность

По таким спорам действует общая давность в три года. Она идёт со дня, когда лицо стало знать о нарушении своего права. Для требований о недостатках проданной вещи есть специальные правила статьи 477 ГК РФ: если гарантийный срок не установлен, недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи. Для квартиры стороны вправе установить в договоре гарантийный срок, и тогда отсчёт ведётся по нему.

Пропуск срока означает отказ в иске, если ответчик заявил о давности до вынесения решения. Течение срока прерывается признанием долга и приостанавливается на время обязательного досудебного порядка. Подписанное сторонами соглашение о графике возврата денег рассматривают как признание долга.

Подсудность определяется по общим правилам. Иски о правах на недвижимость подают по месту её нахождения. Споры организаций и предпринимателей, связанные с деятельностью, идут в арбитражный суд. Иск с требованием о возврате денежных средств, без спора о праве на недвижимость, рассматривается по общим правилам подсудности.

Госпошлина зависит от цены иска. При расторжении договора с возвратом имущества пошлину платят от стоимости имущества, а при неимущественном требовании фиксированно. Расходы на экспертизу и представителя распределяются между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Ошибки и когда нужен юрист

Типичные ошибки: подавать иск без предложения о расторжении; ссылаться на несущественное нарушение; не просить одновременно о возврате права собственности и о записи в ЕГРН; не учесть банка-залогодержателя; подписать соглашение, которое не описывает возврат денег, а значит не исполнимо.

Другая ошибка: смешивать расторжение и недействительность. Если сделка совершена с пороком воли или с нарушением закона, правильный путь иск о недействительности. Нельзя расторгнуть договор, который с самого начала ничтожен.

Ещё одна: затягивать. Пока квартира остаётся за покупателем, он может продать её или заложить, и вернуть имущество станет сложнее. Поэтому одновременно с иском просят суд запретить регистрационные действия с объектом.

Юрист нужен, когда сумма сделки значительна, на квартире есть залог, в сделке участвовали представители по доверенности, стороны ведут спор о недостатках или цена иска высока. Он проверит основания, подготовит предложение о расторжении, иск, расчёт процентов и неустойки, заявление об обеспечении. Разберите вашу ситуацию с юристом по строительным спорам, если покупка связана со строительным объектом, и подготовьте договор, выписку из ЕГРН и платёжные документы.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.