НДФЛ при продаже квартиры и участка: сроки владения

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если имущество находилось в собственности дольше минимального срока владения. Общий срок составляет пять лет, а для ряда оснований приобретения он сокращён до трёх лет. Если срок не выдержан, налог считают с дохода от продажи за вычетом имущественного вычета или подтверждённых расходов на покупку. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом сделки, налог уплачивают до 15 июля.

Страница нужна тем, кто продаёт квартиру, дом, комнату, долю или земельный участок и хочет заранее понять, придётся ли платить налог и сколько. Она написана для граждан-собственников и для предпринимателей, которые продают имущество как физические лица. Материал справочный, цифры и условия сверяйте с действующей редакцией Налогового кодекса РФ на дату сделки.

С какого дня считают срок владения

Срок владения отсчитывают от даты государственной регистрации права собственности, которая указана в выписке из ЕГРН. Не от даты договора и не от дня передачи ключей. Окончанием срока считается день, когда право переходит к покупателю, то есть дата регистрации перехода права.

Для имущества, полученного по наследству, срок идёт со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства у нотариуса. Это правило прямо отличается от общего и часто даёт наследнику выгоду: сделку можно оформить, даже если регистрация права произошла недавно.

Для приватизированного жилья срок отсчитывают от даты регистрации права собственности на него, при этом в части участия в приватизации действуют особые условия.

Для долей применяются те же правила, но каждый собственник считает срок по своей доле. Если одну долю человек получил давно, а другую недавно, налог рассчитывается отдельно по каждой из сделок. Для общей совместной собственности супругов срок идёт с даты регистрации права, и каждый из них применяет вычет к своей части дохода.

Пять лет, три года или освобождение: как определить свой срок

Общий минимальный срок — пять лет. Он относится к имуществу, купленному по договору купли-продажи, полученному по договору мены и ко многим другим основаниям, не вошедшим в особые.

Три года действуют для следующих случаев: наследство, дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизация, получение имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Отдельное правило касается единственного жилья: если на день сделки у продавца нет другого жилого помещения либо второе жильё продано в установленный срок, достаточно трёх лет. Условия единственности жилья уточняйте по действующей редакции статьи 217.1 Налогового кодекса.

Срок не зависит от стоимости, а определяется основанием получения. Если квартира куплена, а потом подарена супругу, новый собственник считает срок по основанию «дарение от члена семьи» с даты регистрации на его имя. Для подарка от человека, не являющегося близким родственником, действует общий срок в пять лет.

Если срок выдержан, налога нет вовсе и вычет не применяют. Декларация в такой ситуации не обязательна: сведения о сделке налоговая получает из Росреестра. Некоторые собственники всё равно подают её, чтобы закрыть вопрос письменным подтверждением.

Как считается налог, если срок не выдержан

Налоговая база равна доходу от продажи за вычетом имущественного вычета. Для жилья, комнат, долей в них, садовых домов и земельных участков вычет составляет один миллион рублей в год. Для иного имущества вычет меньше и составляет двести пятьдесят тысяч рублей. Вычет предоставляется один раз за налоговый период на все проданные объекты соответствующей группы.

Вместо вычета можно уменьшить доход на расходы, которые подтверждены документами: договор купли-продажи, платёжные документы, расписка. Продавец выбирает более выгодный способ. Если квартира продана дешевле, чем куплена, налоговой базы нет, и платить налог не нужно.

Отдельно действует правило кадастровой стоимости. Если цена в договоре меньше 70 процентов кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для расчёта берут эту величину. Продавцы нередко узнают об этом только при получении уведомления из инспекции. Кадастровую стоимость проверяйте в выписке и сопоставляйте с ценой в договоре заранее.

Ставка налога для резидента составляет 13 процентов, а для крупных доходов в год применяют повышенную ставку по прогрессивной шкале, которая действует с 2025 года. Нерезидент платит по ставке 30 процентов и вычетом не пользуется. Статус резидента определяется по числу дней нахождения в России: нужно провести в стране не менее 183 дней за последние двенадцать месяцев.

Условный пример расчёта: вычет или расходы

Возьмём цифры, которые не относятся ни к какому реальному случаю. Квартира куплена за 4 000 000 рублей и продана через три года за 6 000 000 рублей. Освобождения по сроку нет, так как покупка оформлена по договору купли-продажи и пяти лет не прошло. Кадастровая стоимость на 1 января года продажи составляет 5 000 000 рублей, 70 процентов от неё равны 3 500 000 рублям, поэтому цена в договоре выше нижней границы, и расчёт идёт от 6 000 000.

Вариант с вычетом: из дохода вычитают один миллион, остаётся 5 000 000 рублей, налог по ставке 13 процентов составляет 650 000 рублей. Вариант с расходами: из дохода вычитают подтверждённую цену покупки, остаётся 2 000 000 рублей, налог составляет 260 000 рублей. Разница в 390 000 рублей возникла только из-за выбора способа и наличия документов о покупке.

Если бы квартира досталась по наследству и со дня смерти наследодателя прошло три года, налога не было бы совсем. Если бы в договоре стояла цена 3 000 000 рублей, налоговая база считалась бы от 3 500 000, то есть от 70 процентов кадастровой стоимости. Такие расчёты стоит сделать до подписания договора, а не после получения уведомления из инспекции.

Те же принципы работают для земельного участка: срок, вычет и расходы определяют отдельно, а кадастровая стоимость участка проверяется по выписке из ЕГРН. Если участок приобретён вместе с домом по одному договору, цену в договоре стоит разделить между объектами, иначе налоговая сделает это сама.

Пошаговый порядок: от договора до уплаты налога

Первый шаг — выписка из ЕГРН на продаваемый объект. В ней видны дата регистрации, основание приобретения и кадастровая стоимость. Эти три сведения определяют, возникает ли налог.

Второй шаг — расчёт до подписания договора. Сравните цену с 70 процентами кадастровой стоимости, определите срок владения по основанию и решите, чем пользоваться: вычетом или расходами. На этом этапе стоит заложить налог в цену сделки, если освобождения нет.

Третий шаг — подготовка документов после сделки. Понадобятся договор продажи, документы о покупке, платёжные подтверждения, выписки из ЕГРН и паспорт. Декларацию заполняют в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в программе, доступной на этом же сайте, и подписывают электронной подписью.

Четвёртый шаг — подача декларации до 30 апреля следующего года и уплата налога до 15 июля того же года. Камеральная проверка декларации длится до трёх месяцев. Если инспекция запросит пояснения, ответ направляют в сроки, указанные в требовании.

Ошибки продавцов и последствия

Самая частая ошибка — считать срок от даты договора, а не от регистрации права. Разница в несколько недель превращает освобождение от налога в обязанность платить его с миллионов рублей. Вторая ошибка — занижать цену в договоре. Налоговая применяет 70 процентов кадастровой стоимости, а разница между реальными платежами и бумагой создаёт дополнительные риски в спорах.

Часть продавцов не подаёт декларацию, считая, что налог не возникает. Если срок владения не выдержан, а декларация не подана, ФНС направляет требование, а затем применяет штраф. За непредставление декларации размер штрафа — пять процентов неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше тридцати процентов и не меньше тысячи рублей. За неуплату налога предусмотрен штраф в размере двадцати процентов, а на задолженность начисляются пени.

Ещё одна ошибка — смешение объектов. Дом и земельный участок под ним продаются как два объекта, и срок, вычет и налог рассчитывают по каждому отдельно. Если участок получен раньше дома, сроки будут разными.

Нередко продавцы забывают про доходы от нескольких продаж в одном году. Вычет в один миллион рублей применяется один раз на все объекты группы, поэтому вторая сделка в том же году почти всегда приводит к налогу.

Отдельный риск связан с расчётами. Если покупатель платит частью суммы наличными без расписки, а часть переводит через банк, продавцу трудно доказать, какой доход он получил на самом деле. Расписка о получении денег, банковская выписка и акт приёма-передачи объекта помогают подтвердить сумму, а при споре с инспекцией служат основными доказательствами. Копии этих документов храните не менее срока, в течение которого ФНС может провести проверку.

Когда нужна консультация юриста

Консультация нужна, если срок владения на границе, если недвижимость получена по сложному основанию или если сделка совершается между родственниками. Тот же подход нужен при продаже долей, когда несколько сособственников получили право в разные годы.

Помощь юриста уместна и при спорах с налоговой. Если инспекция доначислила налог, исходя из кадастровой стоимости, или отказала в вычете, решение обжалуют в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд. При доначислении по рыночной цене могут пригодиться оценка независимого оценщика и документы о состоянии объекта.

Для первичной оценки подготовьте выписку из ЕГРН, договор покупки или иной документ о получении, предварительный договор продажи, платёжные документы и сведения о других проданных за год объектах. Результат консультации — расчёт налога и перечень шагов до подачи декларации.

Запишитесь на консультацию по вашему вопросу.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.