Продажа доли в квартире: преимущественное право покупки

Продажа доли в квартире постороннему человеку возможна только после того, как остальным сособственникам предложили купить эту долю на тех же условиях. Это и есть преимущественное право покупки, закреплённое в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Продавец письменно извещает каждого совладельца о цене и других условиях сделки, а на ответ у них есть один месяц. Если никто не купил долю за это время, её можно продавать третьему лицу, но не дешевле названной цены.

Нарушение порядка грозит обеим сторонам сделки. Обойдённый сособственник вправе потребовать в суде перевода на себя прав покупателя, и уже заключённый договор не защитит ни продавца, ни покупателя. Ниже разобрано, как правильно направить уведомление, какие сделки под правило не подпадают, что делать покупателю и как действовать, если вас обошли.

Что именно входит в преимущественное право и кого оно касается

Правило работает при продаже доли в праве общей долевой собственности. Квартира с двумя, тремя или пятью собственниками, комната в коммунальной квартире, доля в частном доме: везде, где объект находится в долевой собственности, остальные участники имеют первоочередное право на покупку. Кроме того, закон делит случаи на два типа: продажа и всё остальное.

К продаже относятся договоры купли-продажи в любой форме, включая внесение платёжных обязательств по частям. К «всему остальному» относятся дарение, наследование, обмен и передача в уставный капитал. При дарении доли постороннему человеку извещать сособственников не нужно. Поэтому на практике нередко встречаются попытки замаскировать продажу под дарение. Суд в таком случае применяет правила о притворной сделке: договор дарения, прикрывающий куплю-продажу, оценивается как продажа, и право на перевод возникает у тех, кого обошли.

Исключение предусмотрено для продажи с публичных торгов: статья 250 ГК РФ на неё не распространяется. Если долю должника реализуют в рамках исполнительного производства, остальные собственники участвуют в торгах на общих основаниях, а спор о результатах ведётся по правилам об оспаривании торгов.

Есть и другой нюанс: право покупки принадлежит сособственникам именно как участникам общей собственности. Арендатор, сосед по лестничной площадке или бывший собственник доли такого права не имеют, даже если давно живут в квартире. Поэтому первым делом сверяют выписку из ЕГРН: в ней перечислены все, кого нужно извещать, и их доли.

Преимущественное право не распространяется на сделки между самими участниками долевой собственности. Один сособственник может купить долю другого без извещения остальных, хотя он сам тем самым меняет баланс долей.

Как правильно направить уведомление: пошаговый порядок

Уведомление пишется в произвольной форме, но содержание должно позволять другому участнику принять решение. В нём указывают: кто продаёт, какую долю, по какой цене, на каких условиях оплаты, срок ответа и способ связи. Цена и условия должны совпадать с тем, что позже окажется в договоре с покупателем.

Порядок действий продавца:

1. Подготовить текст извещения с точной ценой и условиями оплаты. Условия типа «договорная цена» не годятся.
2. Направить письмо каждому сособственнику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо вручить лично под подпись, либо передать через нотариуса.
3. Сохранить опись, квитанцию и уведомление о вручении. Эти документы будут главным доказательством в суде.
4. Дождаться истечения месяца с момента получения извещения последним адресатом.
5. При получении отказа оформить его письменно, а при молчании — подтвердить, что ответа нет.
6. Если цена или условия меняются в сторону уменьшения, процедуру начинают заново: иначе остальные собственники вправе утверждать, что их лишили возможности купить дешевле.

Особое значение имеет способ доставки. Нотариус по заявлению продавца передаёт извещения сам и выдаёт свидетельство о передаче заявления. Эта услуга платная, но она снимает вопросы о надлежащем вручении. На практике нотариальная передача извещения удобна, когда сособственники живут в разных городах и отношения испорчены.

Нотариальная форма и регистрация сделки

Договор продажи доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Это правило установлено Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и применяется даже тогда, когда продавец и покупатель — родственники. Исключение — случаи, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли по одной сделке, например продают квартиру целиком.

Нотариус не оформит сделку без подтверждения о соблюдении преимущественного права. Он затребует документы, из которых видно, что каждый участник получил извещение и либо отказался, либо не ответил в течение месяца. Если подтверждений нет, нотариус отказывает в удостоверении. Это не прихоть: он отвечает за законность сделки.

После удостоверения договор регистрируют в Росреестре. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве на долю, а новый собственник становится участником общей собственности со всеми правами. Продажа доли по цене ниже названной в извещении тоже даёт обойдённому сособственнику право оспорить сделку, поэтому цена в договоре обязательно сверяется с уведомлением.

Что делать покупателю: проверки до внесения денег

Покупатель доли рискует сильнее продавца. Если сособственник докажет нарушение, суд переведёт права покупателя на него, а покупатель получит назад деньги, но потеряет время, затраты на нотариуса и пошлины. Поэтому перед внесением задатка стоит проверить несколько вещей.

Во-первых, выписка из ЕГРН: сколько участников, нет ли обременений, не арестована ли доля. Во-вторых, документы о соблюдении преимущественного права: опись вложения, квитанции, уведомления о вручении, нотариальное свидетельство. Если участников несколько, копии должны быть на каждого. В-третьих, согласие супруга продавца, когда доля приобретена в браке и режим имущества требует такого согласия. В-четвёртых, наличие зарегистрированных в квартире лиц: покупка доли не отменяет права проживания бывших членов семьи и несовершеннолетних.

Практический совет: условие о соблюдении преимущественного права вносят в договор отдельным пунктом, с гарантией продавца и последствиями. Например, продавец возмещает убытки, если сособственник заявит иск о переводе прав. Такая оговорка не снимает риск, но распределяет его.

Фактический порядок оплаты тоже важен. Деньги покупателю безопаснее передавать через аккредитив или банковскую ячейку, которая раскрывается после регистрации перехода права, а не наличными при подписании у нотариуса. Если часть цены уплачена до регистрации, платёж подтверждают распиской или платёжным поручением с назначением «задаток за долю в квартире», иначе при споре сумму трудно связать со сделкой.

Отдельно оценивают сам объект. Доля в квартире, где живёт сособственник с семьёй, продаётся тяжелее и дешевле, потому что покупатель не получает возможности вселиться: порядок пользования определяют соглашением или судом. Покупателю стоит заранее уточнить, существует ли такой порядок, сколько комнат и какие помещения закреплены за каждым, нет ли задолженности по коммунальным платежам. Долги по жилищно-коммунальным услугам взыскиваются с собственников, и у нового участника они могут оказаться первым сюрпризом.

Если вас обошли: иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Сособственник, которого не известили, вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Срок отсчитывается с момента, когда ему стало известно о сделке, и он является специальным, а не общим сроком исковой давности. Пропуск срока без уважительных причин обычно ведёт к отказу в иске. Разъяснения о применении этой нормы даны в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Иск подают в районный суд там, где находится квартира. Ответчики — продавец и покупатель. Истец просит перевести на себя права покупателя, а покупателю вернуть уплаченные деньги. Условие, без которого иск не удовлетворяют: истец должен внести на счёт суда сумму, которую покупатель уплатил по договору. Если нет денег на депозите, суд отказывает.

В обоснование истец представляет выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, доказательства того, что извещение не получено или условия сделки отличаются от названных, платёжный документ о внесении денег на депозит. Свидетельские показания дополняют, но не заменяют документы.

Ответчик вправе возражать, что извещение получено, но истец отказался от покупки. Тогда решает переписка: ответ с отказом, телеграмма, нотариальное заявление. Заявление о том, что «слышал по телефону», судом не принимается как отказ, если цены и условий в нём не было. В случае, когда продавец не уложился в месяц и продал долю раньше срока, формально право нарушено, даже если сособственник покупать не собирался: оценивается сам факт несоблюдения процедуры, а не намерения.

Когда дело выигрывает сособственник, он занимает место покупателя, а покупатель получает деньги. Договор сохраняет силу, но стороной по нему становится истец. Если же доля уже перепродана добросовестному приобретателю, спор усложняется, и разбираться придётся с конкретными фактами.

Несколько сособственников, торг и снижение цены

Когда сособственников трое и больше, извещение направляют каждому, а право покупки они вправе реализовать совместно или по отдельности. Если несколько человек изъявили желание купить, долю распределяют между ними пропорционально их долям, если договорённости нет. Один из сособственников может купить всю долю и стать владельцем большей части квартиры; остальные при этом свою возможность использовали и повторно ничего требовать не вправе.

Частая ситуация — торг. Продавец назвал цену, один из сособственников предложил меньше. Согласие на новую цену действует только для этой сделки и для этого лица. Если затем продавец продаёт долю постороннему по цене ниже той, что названа сособственникам в извещении, нарушение налицо: процедуру нужно повторить с новой ценой, иначе обойдённые участники получают основания для иска.

Отдельно стоит вопрос о рассрочке. Если в извещении указано «оплата в течение двух месяцев», а покупателю предоставили полную отсрочку на год, условия различаются, и сособственник вправе сослаться на то, что получил менее выгодные условия. Поэтому все существенные условия, включая порядок и срок оплаты, фиксируют в извещении так же, как они войдут в договор.

Если сособственник отказался от покупки, но позже передумал, второго шанса у него нет, пока процедуру не запустят заново. Продавец вправе заключить сделку с третьим лицом по цене, названной в извещении, не ранее чем истечёт срок либо будут получены письменные отказы всех участников.

Типичные ошибки и порядок следующего шага

Продавцы допускают одни и те же ошибки: отправляют письмо обычной почтой без описи, называют одну цену в извещении и другую в договоре, не ждут месяц, пишут «цена по договорённости», считают, что устный отказ сособственника достаточен. Покупатели торопятся с задатком до получения документов.

Чаще всего вопросы возникают по трём сюжетам:

• сособственник согласился устно, а потом подал иск, ссылаясь на отсутствие письменного отказа;
• долю подарили, чтобы не извещать остальных, а потом в суде выяснилось, что деньги всё же передавались;
• один из участников не получил письмо, потому что проживает за границей или сменил адрес, и продавец не позаботился о его новом адресе.

Следующий шаг зависит от вашей роли. Продавцу надо подготовить извещение и запросить выписку из ЕГРН. Покупателю — потребовать документы о соблюдении порядка. Сособственнику, который узнал о сделке, — немедленно зафиксировать дату и обстоятельства, собрать выписки и обратиться за правовой помощью до истечения трёх месяцев. Запишитесь на консультацию по вашему вопросу и принесите все документы по квартире, даже если они кажутся второстепенными.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф.