Расчёты с инвестором стройки: прибыль и убытки

Расчёты с инвестором строительного проекта строятся на том, что записано в инвестиционном договоре: как делится результат, кто несёт расходы, когда и в каком порядке стороны подводят итоги. Спор о прибыли возникает, когда проект завершён, а стороны по-разному считают выручку, себестоимость и долю каждого. Спор об убытках возникает, когда стройка остановилась или стоимость выросла, и каждый хочет переложить перерасход на другого. Здесь речь идёт об отношениях организаций и предпринимателей. Покупатели квартир и частные вкладчики в материал не входят.

Главный вывод сразу: без финансовой модели проекта, согласованной сторонами, любой расчёт будут оспаривать. Поэтому первым делом сверяют, есть ли в договоре формула распределения и методика учёта затрат.

Из чего складывается результат проекта

Инвестор получает в строительном проекте либо долю в готовом объекте, либо денежную долю от выручки, либо фиксированный доход. В договоре эти варианты выглядят по-разному, и расчёты тоже.

Доля в натуре означает право на конкретные помещения или процент площадей. Тогда спор идёт о том, какая площадь считается общей, какая арендопригодной и как делятся подземные уровни и места общего пользования. Доля в выручке означает, что нужно определить базу: валовая выручка, выручка после налогов или чистая прибыль. Фиксированный доход ближе к займу, и по нему возможны проценты за просрочку и неустойка.

Если договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), прибыль и убытки делят пропорционально вкладам, если соглашение не говорит иного (статья 1046 ГК РФ). Условие, которым один участник полностью освобождается от убытков, суд признаёт недействительным. Для инвесторов это важно: «гарантированный возврат вложений» в таком договоре юридически не работает.

Для наглядности возьмём условный пример, не связанный с конкретным делом. Проект принёс выручку в сто единиц, прямые строительные затраты составили шестьдесят, налоги и кредитные проценты пятнадцать. Если договор делит чистую прибыль поровну, на каждую сторону приходится по двенадцать с половиной единиц. Если же договор делит валовую выручку, инвестор получает пятьдесят, а потери от кредитных процентов несёт застройщик. Разница между двумя формулами огромна, поэтому в договоре определение базы расчёта должно быть прописано словами и формулой, с перечнем затрат, которые вычитаются.

Отдельно уточняют, как учитывать расходы, возникшие после ввода объекта: гарантийный ремонт, содержание нераспроданных помещений, налог на имущество. Если договор о них молчит, суд исходит из логики распределения и добросовестности сторон, и результат предсказать трудно.

Дополнительный источник споров — момент окончательного расчёта. Стороны подписывают итоговый акт, после чего возражения по сверке трудно заявить. Поэтому акт подписывают только после проверки документов и с оговорками, если часть данных не получена.

Как проверить себестоимость и расходы

Самая частая тема спора — расходы, которые застройщик включил в себестоимость. Инвестор оспаривает управленческие расходы, комиссии аффилированным компаниям, завышенные цены на материалы, непрозрачные услуги технического заказчика.

Проверка начинается с договоров подряда, актов КС-2 и справок КС-3, платёжных поручений и накладных. Сопоставляют сметную стоимость, цену договора и фактические платежи. Если расходы подтверждены только внутренними документами застройщика, суд скорее потребует дополнительных доказательств.

Инвестор вправе требовать отчёты и первичные документы, если это предусмотрено договором или следует из статуса участника товарищества. Участник простого товарищества имеет право знакомиться со всей документацией по ведению общих дел, даже если договор от него это скрывает. Отказ в доступе можно оспорить в суде и просить назначить аудиторскую или судебно-бухгалтерскую экспертизу.

Распределение убытков и перерасхода бюджета

Убытки проекта возникают из роста цен на материалы, задержки сроков, изменения проектных решений, штрафов контролирующих органов. Договор должен отвечать на вопрос, кто покрывает превышение бюджета и в каком порядке. Если ответа нет, стороны спорят.

В инвестиционном договоре чаще всего предусматривают одно из трёх решений: инвестор докладывает деньги пропорционально доле, застройщик покрывает превышение за счёт своей маржи, стороны делят убытки поровну. Нормы закона применяют, когда договор молчит. Для товарищества это деление пропорционально вкладам. Для обычного возмездного договора действует общее правило возмещения убытков (статьи 15 и 393 ГК РФ): виновная сторона возмещает реальный ущерб и упущенную выгоду, если докажет размер и причинную связь.

Суд не принимает расчёт упущенной выгоды без подтверждения того, что истец принимал меры для получения дохода и мог его получить. Инвестору полезно сохранять предложения арендаторов, письма покупателей, коммерческие предложения, которые показывают реальные перспективы проекта.

Отдельная группа вопросов — штрафы и санкции в адрес проекта: за нарушение сроков разрешений, за отклонения от проектной документации, за экологические нарушения. Если нарушение допустил застройщик, он не вправе перекладывать штраф на инвестора, и договорное условие об этом оспаривают как ущемляющее права.

Сроки расчётов и когда начинается просрочка

Расчёты по завершению проекта обычно привязывают к событию: ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности, окончание продаж. Если событие не наступило из-за действий одной из сторон, закон допускает считать его наступившим (статья 157 ГК РФ о недобросовестном воспрепятствовании наступлению условия).

Просрочку в выплате доли считают с даты, указанной в договоре, или с момента требования, если срока нет. Требование должно быть оформлено письменно и получено, потому что именно с него считают разумный срок для исполнения.

Общий срок давности по требованиям составляет три года и считается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статьи 196 и 200 ГК РФ). Для периодических выплат срок считают по каждой выплате отдельно. Если стороны вели переговоры и подписывали акты сверки, срок может прерываться признанием долга.

Просрочка расчётов по договору, где выплата привязана к продажам, особенно спорна: застройщик ссылается на отсутствие покупателей, инвестор на заниженную цену. Тогда сравнивают цены сделок с рыночными ориентирами и условиями договора о минимальной цене.

Порядок разрешения спора

Начинают с запроса документов и акта сверки. Затем направляют претензию с расчётом: сумма, период, формула, основания. Ответ на претензию часто содержит встречный расчёт, и это помогает увидеть позицию противоположной стороны до суда.

Если переговоры ничего не дали, иск подают в арбитражный суд. Дело рассматривают по правилам АПК РФ, а при корпоративной составляющей применяют специальные положения. Суд может назначить финансово-экономическую или строительно-техническую экспертизу, поручить аудиторской организации проверку учёта. Эксперт отвечает на вопросы, которые сформулировали стороны, поэтому формулировки должны быть чёткими: за какой период считать, по каким данным, с какими допущениями.

Многие споры заканчиваются мировым соглашением. В нём фиксируют сумму и график выплат, порядок передачи помещений, отказ от дополнительных требований и последствия просрочки. Арбитражный суд утверждает мировое соглашение определением, оно имеет силу исполнительного документа.

Налоговые и учётные последствия расчётов

Расчёты с инвестором влияют на налоги обеих сторон. Распределение прибыли по договору простого товарищества порождает налог на прибыль у каждого участника, а ведение учёта поручается одному из них. Инвестору нужно проверять, что товарищ правильно ведёт раздельный учёт и передаёт данные для налоговой отчётности.

Получение доли в натуре, возврат вклада, зачёт встречных требований — всё это оформляют актами, чтобы налоговая инспекция не переквалифицировала операции. Расхождение между договором и учётом даёт основание для доначислений при проверке, поэтому оформление расчётов стоит согласовывать с бухгалтером и юристом заранее.

Если спор ведёт к банкротству одной из сторон, платежи за последние годы могут быть оспорены как подозрительные или предпочтительные. Инвестору лучше хранить документы о том, что получил долю или деньги на основании договора и по рыночным условиям.

Что подготовить и к кому обращаться

К консультации юриста готовят инвестиционный договор и допсоглашения, финансовую модель и бюджет, акты КС-2 и справки КС-3, отчёты застройщика, платёжные документы, выписки по счетам, переписку по расчётам, договоры с покупателями и арендаторами. Эти документы показывают, как стороны на практике понимали договор.

Сайт — подборка специалистов по строительным спорам, включая споры с инвесторами. Перед обращением полезно проверить статус адвоката в реестрах Минюста и Федеральной палаты адвокатов (fparf.ru) и уточнить, ведёт ли специалист дела об инвестиционных договорах между организациями.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.