Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости позволяет снизить налоговую базу по налогу на имущество и земельному налогу и арендную плату, привязанную к кадастровой стоимости. Собственник или арендатор может добиться двух результатов: исправления ошибок, допущенных при оценке, либо установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Порядок определён федеральным законом № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке: заявление подают в бюджетное учреждение субъекта РФ либо в суд, в зависимости от основания и категории заявителя. Требования к отчёту оценщика устанавливает закон № 135-ФЗ об оценочной деятельности.

Заявление имеет смысл подавать, если кадастровая стоимость заметно выше рыночной. Экономия считается так: разницу в стоимости умножают на ставку налога и на число лет, в течение которых новая стоимость применяется.

Суть вопроса простыми словами

Кадастровую стоимость определяет не рынок и не собственник, а государственная оценка массовым методом. Региональное бюджетное учреждение сравнивает объекты по типовым характеристикам и присваивает каждому цифру. Из-за массовости оценка неизбежно расходится с реальной рыночной ценой отдельного здания, особенно если оно в плохом состоянии, имеет нетипичную планировку или расположено на неудобном участке.

Эта цифра применяется как налоговая база для налога на имущество организаций и физических лиц по зданиям, для земельного налога, для расчёта арендной платы за землю государственной и муниципальной собственности и для некоторых платежей при выкупе участка. Для компаний, в том числе строительных, с большим количеством объектов разница между кадастровой и рыночной стоимостью превращается в значительные ежегодные платежи.

Оспорить стоимость вправе собственники, арендаторы, обладатели права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, а также лица, чьи права затронуты результатами оценки, например органы власти в отношении своих объектов.

Нормы закона и судебная практика

Закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ содержит порядок пересмотра: исправление технических и иных ошибок и установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Правила оценки для оспаривания определяет закон № 135-ФЗ, а методические требования к отчётам федеральные стандарты оценки. Процессуальный порядок обращения в суд описывает КАС РФ, поскольку дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются как административные.

Разъяснения высшей инстанции собраны в постановлении Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015. Суд проверяет отчёт об оценке на соответствие закону и стандартам, при сомнениях назначает судебную оценочную экспертизу. Рыночная стоимость, установленная судом, заменяет кадастровую в ЕГРН. Конституционный Суд РФ в постановлении 2017 года указал, что при распределении судебных расходов учитывают, насколько кратно кадастровая стоимость отличается от рыночной: если расхождение значительное, это означает системную ошибку оценки, и расходы не взыскивают с заявителя автоматически.

Новая стоимость применяется не задним числом произвольно, а с даты, которую определяет закон, как правило с начала года, в котором подано заявление. Поэтому тянуть с обращением нет смысла: каждый год промедления стоит денег.

Пошаговый порядок действий

Первый шаг, сверка данных. Закажите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью и характеристиками объекта: площадь, назначение, год постройки, материал стен, инженерное обеспечение. Если сведения неверны, например указана лишняя площадь или другое назначение, подают заявление об исправлении ошибки, и оценка пересчитывается.

Второй шаг, отчёт оценщика. Независимый оценщик, член саморегулируемой организации, определяет рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая. Отчёт должен соответствовать стандартам. Для подачи в суд отчёт сопровождают положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков, если его требует закон на дату подачи.

Третий шаг, подача заявления. Вы выбираете: внесудебный порядок через бюджетное учреждение или административный иск в суд. В суд идут, если учреждение отказало или вопрос спорный. Иск подают по месту нахождения объекта или по месту нахождения организации-ответчика. Ответчиками привлекают орган, утвердивший результаты оценки, бюджетное учреждение и Росреестр.

Четвёртый шаг, экспертиза. Если оппонент возражает, суд назначает судебную оценочную экспертизу. Заявитель вправе поставить вопросы: расчёт стоимости, корректность выбора аналогов, учёт состояния объекта. После решения о новой стоимости вы направляете копию в налоговую инспекцию и просите пересчитать налог.

Организации и предприниматели нередко упускают из виду, что результат оспаривания касается и соседних лиц: арендодателей, субарендаторов и совладельцев. Если здание принадлежит нескольким собственникам, заявление подают с учётом их интересов, а решение суда распространяется на объект целиком, потому что кадастровая стоимость присваивается объекту, а не его части.

Сроки, цены и расчёты

Обращаться с заявлением об установлении рыночной стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН, пока не появились новые результаты оценки. Для исправления ошибок срок иной, нужно проверять по закону на дату подачи. Судебное дело по административному иску длится от нескольких месяцев до года, если назначена экспертиза.

Расходы включают отчёт оценщика, экспертное заключение саморегулируемой организации, государственную пошлину по административному иску, судебную экспертизу и услуги представителя. Стоимость отчёта зависит от типа объекта и региона. Пример расчёта, иллюстративный: кадастровая стоимость здания 50 млн рублей, рыночная 35 млн, ставка налога на имущество 2 процента. Ежегодная экономия составит 300 тыс. рублей, за пять лет полтора миллиона. На такой разнице расходы на оценку и представителя окупаются.

Налоговый эффект считают по ставкам, установленным в регионе. Для организаций налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости только по объектам из перечня, определённого региональными властями, и потому важно проверить, входит ли здание в этот перечень, прежде чем оспаривать.

Для строительных организаций есть практическая особенность. Объекты, которые строятся или реконструируются, меняют характеристики: появляются новые площади, этажи, инженерные системы. Если сведения в ЕГРН не обновлены, кадастровая стоимость рассчитана по старым данным, и обновление приводит к пересчёту. Поэтому оспаривание удобно сочетать с проверкой технического плана.

Арендатору важно проверить, что договор аренды действительно привязывает плату к кадастровой стоимости. Если привязка есть, снижение стоимости уменьшает платёж, и арендатор вправе требовать перерасчёта с даты, с которой применяется новая стоимость.

Какие документы подготовить

Нужны выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, документы на объект (право собственности, договор аренды), технический паспорт или технический план, информация о состоянии здания: акты обследования, фотографии, заключения об износе. Для организаций также понадобятся учредительные документы и доверенность.

Центральный документ: отчёт об оценке. В нём оценщик описывает объект, выбор методов, аналоги, расчёт и итоговую стоимость. К отчёту прилагаются документы оценщика: диплом, страховой полис, подтверждение членства в СРО. Эксперты суда проверяют каждый из этих элементов.

Если оспаривается назначение или площадь, понадобятся документы о фактическом использовании: договоры аренды, планы помещений, выписки из реестра. Для налогового перерасчёта, копия решения, заявление в ФНС и расчёт налога.

Типичные ошибки и риски

Заявитель выбирает оценщика без допуска или с нарушением стандартов, и суд отклоняет отчёт. Заявитель определяет стоимость на неверную дату, и экспертиза считает по другой. Заявитель не доказывает, что объект сопоставим с аналогами, а выбранные аналоги не соответствуют по назначению или по расположению.

Типичный риск, рост налога. Суд может установить стоимость выше рыночной, которую назвал заявитель, или вовсе отказать, если экспертиза подтвердила кадастровую. Поэтому перед обращением полезно сделать предварительную оценку и сравнить с кадастровой. Если разница небольшая, расходы могут не оправдаться.

Ещё один риск, пропуск момента применения. Если заявление подано в конце года, новая стоимость начнёт применяться с начала этого года, но налог за прошлые периоды можно пересчитать только по правилам о возврате или зачёте переплаты. Нужно также помнить о сроках обращения в налоговую инспекцию.

Нельзя забывать и о том, что оценщик отвечает за отчёт: при недостатках можно потребовать исправления или возмещения из страховки его ответственности. Поэтому договор с оценщиком стоит читать внимательно, прописывая срок готовности и обязанность поддержать отчёт в суде.

Когда обращаться к юристу

Юрист нужен, если объектов много, если налог существенно влияет на доходность или если бюджетное учреждение уже отказало. Он проверит, входит ли объект в региональный перечень, оценит экономию, поможет выбрать оценщика и соберёт документы для административного иска.

В суде юрист ставит вопросы эксперту, возражает по методике оппонента, оспаривает выбор аналогов, добивается учёта состояния здания. В строительной сфере это особенно востребовано: объекты незавершённого строительства, здания на реконструкции, производственные базы подрядчиков нередко оценены по типовым показателям, которые не учитывают их реальное состояние.

Запишитесь на консультацию по вашему вопросу: выписку из ЕГРН и технический паспорт достаточно приложить к письму.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.