Доверительное управление девелоперским проектом

Доверительное управление девелоперским проектом означает, что собственник имущества (участка, здания, прав по инвестиционному контракту) передаёт его профессиональному управляющему, а тот строит, сдаёт в аренду или продаёт объекты от своего имени за вознаграждение, но в интересах собственника. Правила закреплены в главе 53 Гражданского кодекса РФ (статья 1012 и следующие). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, поэтому схема подходит для отношений между компаниями.

Выбор такой модели интересен собственникам, которые не хотят выстраивать собственную девелоперскую команду, и управляющим, которые берутся реализовать проект без права собственности на актив. Риски распределяются между сторонами иначе, чем при подряде или простом товариществе, и ошибки в договоре часто обнаруживаются уже в споре.

Что можно передать в управление и кто выступает управляющим

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другое имущество, относящееся к недвижимости, ценные бумаги, права, удостоверенные ценными бумагами, исключительные права. Деньги сами по себе передать в управление нельзя, кроме случаев, прямо предусмотренных законом (статья 1013 ГК РФ). Для девелопмента типичные объекты: земельный участок, незавершённое строительство, готовые здания и помещения, права требования по инвестиционным договорам.

Договор в отношении недвижимости заключается письменно и подлежит государственной регистрации (статья 1017 ГК РФ), без чего он не считается заключённым. Регистрация вносит запись об управлении в Единый государственный реестр недвижимости, и третьи лица видят, что распоряжается объектом управляющий.

Учредитель управления остаётся собственником, а управляющий получает право совершать любые юридические и фактические действия с имуществом в пределах договора. Закон требует, чтобы при заключении сделок он указывал, что действует в качестве доверительного управляющего (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ). Если оговорка отсутствует, управляющий отвечает по сделке лично всем своим имуществом.

Зачем девелоперу такая схема

Первое преимущество связано с разделением ролей. Собственник участка вкладывает актив, а управляющий отвечает за проектирование, разрешения, подбор генподрядчика, контроль графика и продажи. Второе: имущество в управлении обособлено, оно учитывается на отдельном балансе управляющего и не входит в его собственную массу при долгах управляющего. Третье: появляется гибкая схема вознаграждения, например фиксированная часть плюс процент от результата.

Для инвестора доверительное управление дополняет иные формы участия: строительные подряды, инвестиционные соглашения, участие в проектных компаниях. Оно подходит, когда нужно сохранить право собственности за инвестором и передать управленческие функции. Для сложных проектов с несколькими инвесторами применяются иные конструкции, например закрытые паевые инвестиционные фонды под управлением управляющей компании (Федеральный закон об инвестиционных фондах), но они лежат вне рамок главы 53.

Схема не освобождает стороны от налогового контроля. Если вознаграждение управляющего и условия передачи завышены или занижены относительно рыночных, а стороны взаимозависимы, налоговый орган оценивает цену по правилам раздела V.1 НК РФ.

Доверительное управление нужно отличать от соседних конструкций. Агент по агентскому договору действует по поручению принципала, как правило, от его имени или от своего имени за счёт принципала, но имущество остаётся у принципала и не обособляется. Подрядчик выполняет конкретную работу и отвечает за её результат, а не за управление проектом. Управляющий же получает имущество в управление, самостоятельно принимает решения в пределах договора и отвечает за результат своей деятельности. Если стороны назвали договор доверительным управлением, но фактически передали только поручение без передачи имущества, суд может квалифицировать его иначе, и последствия для вознаграждения и ответственности будут другими.

Таблица: вопрос, норма и практический риск

Что обязательно прописать в договоре управления

Условия договора управления должны быть детальнее, чем в обычном подряде. Описывается состав имущества с кадастровыми номерами, границы полномочий (можно ли управляющему продавать объекты, закладывать их, привлекать банковское финансирование), порядок согласования ключевых решений с учредителем, сроки и формы отчётности.

Отдельной главой идёт вознаграждение. Стороны фиксируют расчёт: фиксированная ставка, процент от выручки, процент от прибыли, бонус за достижение целевого показателя. Для девелоперских проектов лучше связывать вознаграждение с этапами: получение разрешения на строительство, начало строительства, ввод в эксплуатацию, реализация. Порядок возмещения расходов управляющего (проектные работы, расходы на строительный контроль, юристы, брокеры) тоже лучше определить заранее.

Нужны условия о подрядчиках: кто выбирает генподрядчика, какие требования предъявляются к его квалификации и допуску СРО, как согласовывается смета, кто принимает работы и подписывает акты КС-2 и справки КС-3. Если на этом этапе роли не распределены, в споре о качестве работ каждая сторона ссылается на другую.

Для девелоперского проекта в договор стоит включить контрольные точки: перечень решений, которые управляющий принимает только с письменного согласия учредителя (продажа объекта, залог, смена генподрядчика, изменение сметы выше согласованного лимита), и перечень решений, которые он принимает самостоятельно. Чёткое разграничение уменьшает число споров о выходе за пределы полномочий, а письменное согласование превращает переписку в доказательство добросовестности управляющего.

Ответственность сторон и обособление имущества

Управляющий действует в интересах учредителя и отвечает за результат своей деятельности. Если он нарушил договор и причинил убытки, учредитель вправе потребовать их возмещения, а сам управляющий отвечает независимо от вины, кроме случаев непреодолимой силы, пока иное не вытекает из договора. Подробные правила ответственности содержатся в главе 53 ГК РФ.

Долги по обязательствам, возникшим в связи с управлением, в первую очередь погашаются из имущества, находящегося в управлении. Если его не хватает, закон предусматривает последовательное обращение взыскания на иное имущество: границы определяет глава 53 ГК РФ, и эти правила стороны проверяют до подписания договора. Условие об указании статуса управляющего при каждой сделке защищает его собственное имущество от требований, не связанных с проектом.

Имущество в управлении обособлено от личного имущества управляющего, поэтому при банкротстве управляющего оно не входит в его конкурсную массу. Этот результат работает только при чётком раздельном учёте и правильном оформлении сделок. Порядок передачи проекта и документов на случай прекращения договора лучше сразу вписать в договор отдельным приложением.

Налоги и учёт при управлении проектом

Бухгалтерский учёт имущества, находящегося в управлении, управляющий ведёт обособленно от собственного, на отдельном балансе. Для строительства это означает отдельные счета по затратам, договорам с подрядчиками, источникам финансирования. Затраты на строительство капитализируются в стоимость объекта, который в итоге останется у учредителя или будет реализован.

Налоговые последствия зависят от того, кто признаётся стороной сделок с подрядчиками и покупателями, и от режима налогообложения участников. Для НДС и налога на прибыль важны первичные документы, где указано, что договор заключён управляющим в качестве доверительного, и счета-фактуры, оформленные в соответствии с этим статусом. Ошибки в оформлении вызывают спор о праве на вычет и о признании расходов.

Вознаграждение управляющего для него является доходом от реализации услуг. Учредитель вправе учесть его в составе расходов при подтверждении реальности услуг. В сомнительных случаях налоговый орган просит отчёты управляющего, протоколы согласований, переписку, и без них признание расходов оказывается под угрозой.

Споры вокруг управления и порядок их решения

Типовые споры делятся на три группы. Первая: между учредителем и управляющим об убытках, нецелевом расходовании средств, расчёте вознаграждения, сроках проекта. Вторая: между управляющим и подрядчиками о качестве работ, сроках, неустойке, неоплаченных актах. Третья: споры с третьими лицами по сделкам, где управляющий превысил полномочия или не указал свой статус.

Споры между организациями рассматривает арбитражный суд, а перед иском направляют претензию: Арбитражный процессуальный кодекс РФ предусматривает для таких дел претензионный порядок со сроком ответа тридцать календарных дней, если договор не устанавливает иного. Срок исковой давности общий, три года, и считают его с момента, когда учредитель узнал о нарушении. Порядок решения споров начинается с проверки договора и документов. Затем направляется претензия с расчётом убытков и требованием предоставить отчёты, бухгалтерские документы и доступ к объекту. Если урегулировать вопрос не удаётся, подаётся иск в арбитражный суд. Для доказательств часто нужна строительно-техническая экспертиза по качеству и объёмам работ, а также финансово-экономическая экспертиза по расчётам вознаграждения и расходам.

Прекращение договора возможно по соглашению, по истечении срока, при отказе учредителя от договора, при нарушениях управляющего. Последствия зависят от условий: у управляющего остаётся право на вознаграждение за исполненную часть, а имущество и документы передаются учредителю по акту. Для защиты интересов сторон консультация юриста по строительным и корпоративным спорам перед подписанием договора обычно обходится дешевле, чем судебный спор после.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.