Выселение нанимателя из жилья: основания и порядок

Выселение нанимателя из жилья возможно только по решению суда, а основания зависят от вида найма. При коммерческом найме наймодатель вправе потребовать расторжения договора и выселения за долги по плате, порчу жилья или нарушение условий. При социальном найме гражданина выселяют на основании Жилищного кодекса: иногда с предоставлением другого жилья, иногда без него. Выгнать нанимателя самовольно, сменить замки или вынести вещи нельзя: такие действия сами образуют нарушение, за которое наймодатель отвечает.

Порядок такой: сначала направляют требование и предупреждение, затем подают иск о расторжении договора и выселении, после решения получают исполнительный лист, и выселение проводит судебный пристав. Ниже описаны основания, сроки, доказательства и ошибки наймодателей и нанимателей.

Какой наём и как это влияет на выселение

Договор коммерческого найма заключается между собственником и нанимателем по Гражданскому кодексу. Срок договора не больше пяти лет, а если срок не указан, считается, что договор заключён на пять лет (статья 683 ГК РФ). Договор социального найма заключается с государственным или муниципальным собственником, и основания расторжения определены Жилищным кодексом.

Значение имеет письменная форма и регистрация. В коммерческом найме важны сам договор, акт приёма-передачи, расписки о плате. В социальном найме главное — ордер или договор социального найма, поквартирная карточка, лицевой счёт. От того, какой договор существует, зависит и подсудность, и состав доказательств.

Разберитесь, кто вы в споре. Собственник, сдающий жильё, наёмщик, проживающий по устному договору, член семьи нанимателя. Для устного договора и для проживания без письменного соглашения требуются свидетельские показания и платёжные документы, а договор с долгом, оформленный с нарушениями, может быть вовсе неисполнимым.

Основания выселения при коммерческом найме

Статья 687 ГК РФ позволяет наймодателю требовать расторжения договора в суде, если наниматель или другие лица, за которых он отвечает, используют жильё не по назначению, систематически нарушают права соседей, портят помещение либо не платят. При невнесении платы закон называет шестимесячный срок для долгосрочного найма, а при краткосрочном найме просрочка допускается меньшая. Конкретный порядок зависит от договора.

Перед иском наймодатель обязан предупредить нанимателя и дать разумный срок устранить нарушения. Это предупреждение направляют заказным письмом с описью и сохраняют квитанцию. Суд проверит, было ли требование, получил ли его наниматель и устранил ли он нарушение.

Важное последствие: после расторжения договора по решению суда наниматель обязан освободить жильё. Пока решение не вступило в законную силу и не выдан исполнительный лист, принудительные меры невозможны. Долг по плате, пени и ущерб взыскивают отдельным требованием, иногда в том же иске.

Основания выселения при социальном найме

Жилищный кодекс предусматривает несколько видов выселения. Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма в случаях выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, невнесения платы в течение установленного срока и других. Статьи 90 и 91 ЖК РФ определяют выселение нанимателей, не вносящих плату более шести месяцев, использующих жильё не по назначению, разрушающих его, нарушающих права соседей.

При выселении за долги по оплате суд может решить вопрос о предоставлении другого жилого помещения по договору социального найма. За разрушение и порчу выселение допускается, а вопрос предоставления другого жилья зависит от основания. Для систематических нарушений прав соседей закон требует предупреждения от наймодателя.

Особое внимание уделяется защите социально уязвимых групп. Для малолетних детей, инвалидов и нетрудоспособных граждан закон предусматривает дополнительные гарантии. Поэтому до подачи иска наймодатель проверяет состав зарегистрированных, а ответчика желательно подготовить документами об уважительности причин долга.

Досудебная часть: требование, предупреждение, попытка договориться

Начинается всё с письменного требования. В нём перечисляют нарушения, ссылаются на договор, указывают срок исправления. Отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, а при наличии электронной переписки используют и её. Копию сохраняют.

Попытка договориться имеет практический смысл. Нередко стороны подписывают соглашение о расторжении с датой освобождения и графиком погашения долга. Такое соглашение нужно оформить письменно, с актом возврата жилья. Устные обещания не создают гарантий.

Если наниматель не реагирует, наймодатель готовит иск. До этого проводят осмотр помещения при свидетелях, составляют акт, фиксируют состояние, собирают квитанции об оплате и показания счётчиков. Отдельно проверяют, не остаётся ли у нанимателя право на подачу встречного иска, например о некачественном ремонте, который сдавался вместе с жильём.

Иск о расторжении договора и выселении

Иск о выселении из жилого помещения подаётся в районный суд по месту нахождения жилья. В иске указывают договор, основания, документы о предупреждении, расчёт долга. Ответчиками становятся наниматель и проживающие с ним совершеннолетние члены семьи. При необходимости привлекают орган опеки.

Суд извещает ответчика, назначает заседание и рассматривает дело по общим правилам. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке. Пока жалоба не рассмотрена, решение не вступило в силу. Принудительное исполнение начинается после вступления решения в законную силу и получения исполнительного листа.

Одновременно с иском можно просить обеспечительные меры, если есть риск порчи жилья или вывоза мебели. Суд оценивает необходимость таких мер. Если наниматель не явился, суд вправе принять заочное решение, которое ответчик может оспорить в установленный срок.

Позиция ответчика: что приводит суд к отказу в выселении

Ответчик защищается по нескольким направлениям. Он оспаривает размер долга и представляет платёжные документы, показывает, что наймодатель принимал оплату после якобы допущенного нарушения, а значит, фактически продолжал договор. Он ссылается на то, что предупреждения не получал или срок для устранения был слишком мал. При социальном найме он указывает на отсутствие систематичности нарушений и на тяжёлые жизненные обстоятельства: болезнь, потерю работы.

Суд может отказать в выселении, если нарушение было единичным и устранено, если наймодатель не доказал вину нанимателя либо нарушил порядок предупреждения. В отдельных случаях суд даёт отсрочку исполнения решения на срок, обоснованный обстоятельствами дела, например на время поиска жилья семьёй с детьми. Заявление об отсрочке подают в суд, вынесший решение, с приложением документов.

Расчёты после выселения: долг, ущерб, залог

Наймодатель, сдававший жильё по коммерческому найму, нередко берёт обеспечительный платёж. Он вправе удержать из него долг по плате и стоимость ремонта, но обязан отчитаться о суммах. Если платежа не хватает, остаток взыскивают по отдельному иску вместе с неустойкой по договору. Размер ущерба подтверждают актом осмотра при передаче и возврате жилья, сметой, чеками, заключением оценщика.

Для нанимателя в этом месте главное — получить расписку о возврате ключей и подписанный акт возврата помещения. Без акта наймодатель позже может требовать плату за период, когда жильё якобы оставалось занятым.

Исполнение решения и действия судебного пристава

Исполнительный лист предъявляют в ФССП по месту нахождения жилья. Пристав возбуждает исполнительное производство, устанавливает срок для добровольного исполнения и при его неисполнении назначает выселение. Выселение проводится с участием понятых, составляется акт, вещи нанимателя описываются и передаются на хранение или самому нанимателю.

Наймодатель не вправе проводить выселение собственными силами. Если он без решения суда меняет замок или выставляет вещи, наниматель может заявить о нарушении права на жилище, обратиться в полицию и взыскать убытки. В отдельных случаях возможна уголовная ответственность за самоуправство.

Расходы на исполнение, включая хранение вещей, взыскиваются с должника. Наймодатель после освобождения жилья принимает его по акту, проверяет состояние, передаёт ключи и фиксирует показания счётчиков.

Кого ещё выселяют вместе с нанимателем

Решение о выселении нанимателя распространяется на членов его семьи, проживающих в жилье в качестве вселённых, но у них могут быть собственные права. Бывший член семьи, ранее отказавшийся от приватизации, сохраняет право пользования квартирой, и выселить его по иску о прекращении найма нельзя. Для временных жильцов и гостей достаточно требования освободить помещение, а при отказе решает суд. Поэтому иск формулируют против каждого, чьи права затрагиваются, и приводят доказательства их вселения.

Типичные ошибки сторон и помощь юриста

Наймодатели часто идут в суд без предупреждения, без расчёта долга и без доказательств получения требований. Иногда они требуют выселения по договору, который не подписан или заключён с нарушением формы. Нередко пропускают срок на взыскание долга или путают коммерческий и социальный наём.

Наниматели чаще всего игнорируют письма, не приходят в суд, не оспаривают расчёт, не представляют чеки об оплате. Если вы получили иск, соберите документы об оплате и явитесь на заседание лично или направьте представителя. Заочное решение отменить сложнее, чем защититься в заседании.

Юрист по жилищным и договорным спорам оценивает вид найма, составляет требования и иск, ведёт заседания, сопровождает исполнение. Проверьте статус адвоката в реестре Минюста региона и уточните опыт ведения жилищных дел. Обещание гарантированного выселения без изучения документов не имеет оснований.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф.