Трансфертное ценообразование в девелоперской группе
Трансфертное ценообразование в девелоперской группе означает контроль налоговых органов за ценами в сделках между взаимозависимыми компаниями: подрядом, займами, управлением, арендой и продажей объектов внутри структуры. Правила закреплены в разделе V.1 Налогового кодекса РФ. Если цена сделки отличается от той, что применили бы независимые стороны, налоговый орган вправе пересчитать налоговую базу и доначислить налог с пенями.
Для группы, где один участник строит, другой владеет участком, третий продаёт готовые помещения, а четвёртый управляет, вопрос о рыночной цене стоит в каждом договоре. Ниже разобрано, какие сделки попадают под контроль, какими методами определяется рыночная цена, какие обязанности возникают и как строится защита. Речь идёт только о сделках между организациями и предпринимателями.
Какие сделки группы становятся контролируемыми
Контролируемыми признаются сделки между взаимозависимыми лицами, которые подпадают под критерии статьи 105.14 НК РФ, в основном по сумме доходов за календарный год. Критерии для сделок внутри России дополнительно зависят от налогового режима сторон и от вида операции, поэтому группа проверяет их каждый год по действующей редакции кодекса. Сделки с иностранными взаимозависимыми компаниями контролируются по иным условиям.
Взаимозависимость определяется по статье 105.1 НК РФ: прямое или косвенное участие более 25 процентов, подчинение, общее руководство. Для девелоперской группы характерна многоуровневая структура с проектными компаниями на каждый объект, и эти проектные компании часто принадлежат одному владельцу через холдинг.
Из внутренних сделок группы чаще всего обращают на себя внимание пять видов: договор строительного подряда между заказчиком и «своим» генподрядчиком; займы и проценты по ним; договор управления между собственником и управляющей компанией; аренда техники, офисов и участков; продажа готовых помещений или долей в проектных компаниях. По каждому виду нужно отдельное обоснование цены.
Методы определения рыночной цены
Статья 105.7 НК РФ называет пять методов: сопоставимых рыночных цен, цены последующей реализации, затратный, сопоставимой рентабельности и распределения прибыли. Налогоплательщик выбирает метод, наиболее подходящий для данной сделки, и обосновывает выбор. Основным считается метод сопоставимых рыночных цен, остальные применяются, когда сопоставимых сделок недостаточно.
Для строительного подряда внутри группы на практике применяют затратный метод: к себестоимости работ добавляется наценка, характерная для независимых подрядчиков. Подходит и метод сопоставимой рентабельности, когда сравниваются показатели рентабельности подрядчика и компаний, выполняющих схожие работы. Для аренды и займов чаще используются рыночные ставки и интервалы цен по открытым источникам.
Информация для сопоставления берётся из договоров с независимыми контрагентами, из ценовых обзоров, торгов и тендеров, баз данных о сделках, заключений оценщиков и экспертов. Важна сопоставимость условий: объём, сроки оплаты, риски, гарантии, место выполнения работ. Сравнивать подряд на жилой комплекс с подрядом на небольшой склад без поправок нельзя.
Результат расчёта по выбранному методу выражается интервалом рыночных цен или рентабельности. Если фактическая цена сделки укладывается в интервал, её признают соответствующей рыночной, и корректировать базу не нужно. Если выходит за пределы, налоговый орган вправе пересчитать цену, как правило, до значения, определённого по правилам кодекса. Поэтому важно, чтобы интервал строился на достаточном числе сопоставимых сделок: два-три договора не убедят ни инспекцию, ни суд, а подборка из десятков сопоставимых операций с поправками выглядит заметно убедительнее.
При выборе сопоставимых сделок учитывают сроки исполнения, условия платежа, объём работ, технические требования, географию, наличие гарантий и ответственность за просрочку. Подряд на сложном объекте с жёстким графиком и неустойкой нельзя сравнивать с простым типовым подрядом без неустойки. Такие различия компания фиксирует в расчёте поправками и поясняет, как они определены.
Таблица: сделка, подходящий метод и источник данных
| Сделка внутри группы | Метод из статьи 105.7 НК РФ | Источник сопоставимой информации |
|---|---|---|
| Строительный подряд с аффилированным генподрядчиком | Затратный или сопоставимой рентабельности | Сметы, договоры с независимыми подрядчиками, отчётность сопоставимых компаний |
| Процентный заём между компаниями | Сопоставимых рыночных цен | Ставки банковских кредитов и облигаций на дату сделки |
| Договор управления проектом | Затратный или сопоставимой рентабельности | Вознаграждения независимых управляющих компаний |
| Аренда строительной техники | Сопоставимых рыночных цен | Прайс-листы и договоры независимых арендодателей |
| Продажа помещений внутри группы | Сопоставимых рыночных цен | Отчёт оценщика, цены в аналогичных проектах |
Уведомление и документация: сроки и последствия
Если группа совершила контролируемые сделки, она направляет в налоговый орган уведомление о них (статья 105.16 НК РФ). Подаётся оно по итогам года, в установленный срок весной следующего года. Нарушение сроков или неполные сведения влекут налоговую ответственность.
Документацию о контролируемых сделках (статья 105.15 НК РФ) нужно подготовить заранее, а представить налоговому органу по его требованию в срок, указанный в запросе. В неё входит описание сторон и сделки, функциональный анализ (кто какие функции выполняет, какие активы использует и какие риски принимает), выбор метода, источники информации и расчёт интервала цен. Составление такого документа за один-два дня после запроса, как правило, приводит к формальным ошибкам.
Налогоплательщик может самостоятельно скорректировать налоговую базу в декларации, если пришёл к выводу, что цена отклонилась от рыночной. Это проще и дешевле, чем спор после проверки. Для крупных групп существует и соглашение о ценообразовании для целей налогообложения, которое заключается с налоговым органом и фиксирует метод и цены на несколько лет вперёд.
Как проходит проверка и доначисление
Контроль цен в контролируемых сделках осуществляется в рамках камеральной и выездной проверок, а также в специальных проверках по разделу V.1 НК РФ. Инспекция запрашивает документацию, договоры, расчёты, смотрит данные независимых сделок. Если цена отклонена от рыночной, налоговый орган определяет налоговую базу по методам статьи 105.7 и доначисляет налог на прибыль, а при необходимости корректирует НДС.
После акта проверки компания подаёт письменные возражения в месячный срок. В них приводится собственный расчёт рыночной цены, контраргументы по выбору методов и источников. Решение налогового органа обжалуется в вышестоящий налоговый орган, затем в арбитражный суд. В суде допустимы заключение независимого оценщика и строительно-техническая экспертиза, если вопрос связан с объёмом и стоимостью работ.
Налоговая служба в таких делах нередко ссылается и на статью 54.1 НК РФ, если считает, что структура группы создана ради налоговой экономии. Тогда спор выходит за рамки цены и касается деловой цели сделок. Защита строится на двух линиях: рыночность цены и реальность исполнения.
Внутренняя ценовая политика группы
Снизить риски помогает единая политика трансфертного ценообразования. Она утверждается приказом и содержит перечень внутригрупповых сделок, закреплённые методы для каждого вида, источники данных, порядок ежегодного пересмотра цен и ответственных. Политика позволяет обосновать цену ещё до начала проверки.
Практические шаги выглядят так: составить реестр взаимозависимых лиц и сделок за год; проверить, какие из них контролируемые; по каждому виду подобрать метод и данные; оформить функциональный анализ; рассчитать интервал и сравнить его с фактической ценой; при отклонении изменить цену дополнительным соглашением с даты, когда решение принято; подготовить уведомление и документацию в срок.
Договоры внутри группы должны быть оформлены так же внимательно, как с внешними контрагентами. Нужны смета, график, порядок приёмки, ответственность, а акты выполненных работ должны подтверждаться исполнительной документацией. Любая небрежность служит доказательством, что сторонам было безразлично содержание сделки.
Для проектной компании, которая строит один объект и после ввода продаёт помещения, особенно важно разделение функций. Если заказчик-застройщик передал управление проектом профильной компании группы, в расчёте цены выделяют вознаграждение за управление отдельно от стоимости строительства. Смешивание этих услуг в одном договоре затрудняет сопоставление и открывает инспекции возможность оценить всю сумму как необоснованно завышенную. Поэтому услуги разделяют по договорам или по приложениям с отдельными расценками.
Типичные ошибки девелоперской группы
Первая ошибка: считать, что контроль цен касается только международных сделок. Раздел V.1 НК РФ распространяется и на российские группы при выполнении условий статьи 105.14. Вторая: сравнивать цену только со средней по рынку, не учитывая условия сделки. Подряд с оплатой без аванса и подряд с полным авансом имеют разную цену, и суд это учитывает.
Третья ошибка: подписывать дополнительные соглашения, меняющие цену, после получения требования налогового органа. Это выглядит как попытка подогнать цену под проверку. Четвёртая: не вести учёт по проектам. Если затраты не разделены по проектным компаниям, невозможно доказать, что наценка группы обоснованна. Пятая: не учитывать фактическое исполнение. Цена формально рыночная, но исполнитель не выполнял работы, и тогда спор идёт по статье 54.1.
Если проверка уже идёт, следует составить карту сделок группы за открытые периоды, оценить риск по каждой, подготовить расчёты и привлечь юриста, который ведёт налоговые споры строительных компаний.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.