Договор подряда: что проверить до подписи

Договор строительного подряда до подписи проверяют по шести блокам: предмет и границы работ, цена и основания её пересмотра, сроки, приёмка, ответственность сторон, расторжение и порядок рассмотрения споров. Каждый блок позже становится либо основанием для иска, либо защитой от него. Поэтому проект читают целиком, вместе со сметой, техническим заданием, графиком и формами актов. Рискованные условия редко стоят в основном тексте: их переносят в приложения или прячут за отсылкой к нормативам, которые никто из подписантов не открывал.

На проверку обычного договора с приложениями уходит от одного до нескольких рабочих дней. Подписывать документ раньше не стоит: после начала работ любое условие меняется только дополнительным соглашением, а контрагент не обязан его заключать. Стоимость разбора зависит от объёма приложений и от того, нужен ли протокол разногласий. Если у компании нет своего юриста, проект передают специалисту по строительному праву. В рейтинге юристов по строительным спорам РФ на этом сайте собраны специалисты, которых можно подобрать под конкретный договор и сторону сделки.

Кому и в какой момент нужен построчный разбор договора подряда

Разбор нужен любой стороне строительного договора между компаниями. Подрядчику он показывает, где заказчик сможет задержать оплату или переложить на него лишние работы. Заказчику помогает понять, сможет ли он взыскать неустойку, вернуть аванс и потребовать устранения дефектов. Субподрядчику важно увидеть, какие обязательства генподрядчик перенёс на него из своего договора с заказчиком без изменения сроков и сумм.

Момент для проверки один: до подписи. Второй шанс появляется при заключении дополнительного соглашения, когда меняется объём, цена или срок. Третий случай связан уже с конфликтом. Компания получила претензию или сама готовит её и хочет понять, на какие пункты сможет опереться в арбитражном суде.

Типовая ситуация выглядит так. Генподрядчик присылает субподрядчику собственную форму договора и просит подписать её за два дня. В форме нет сметы, а цена названа «твёрдой». Приёмка привязана к подписанию актов заказчиком генподрядчика, которого субподрядчик даже не видит. Такой документ формально заключён, но деньги по нему субподрядчик получит только тогда, когда это удобно генподрядчику.

Статьи Гражданского кодекса, которые определяют содержание договора

Строительный подряд регулирует глава 37 ГК РФ. Общие правила о подряде собраны в статьях 702–729, специальные правила о строительстве в статьях 740–757. Для подряда на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд действуют статьи 763–768 ГК РФ, а также закон о контрактной системе (44-ФЗ) или закон о закупках отдельных видов юридических лиц (223-ФЗ).

Несколько норм стоит знать до чтения проекта:

• статья 708 ГК РФ требует указать начальный и конечный сроки выполнения работ;
• статья 709 ГК РФ позволяет установить твёрдую или приблизительную цену, а цену можно определить сметой;
• статья 743 ГК РФ обязывает подрядчика работать по технической документации и смете;
• статья 744 ГК РФ разрешает заказчику вносить изменения в техническую документацию, если дополнительные работы не превышают десяти процентов сметной стоимости и не меняют характер работ;
• статья 753 ГК РФ описывает сдачу и приёмку результата, в том числе подписание акта одной стороной;
• статья 333 ГК РФ даёт суду право снизить явно завышенную неустойку.

Отдельно стоит помнить о пункте 3 статьи 432 ГК РФ. Сторона, которая приняла исполнение или иным образом подтвердила действие договора, не может потом требовать признать его незаключённым. Этот довод часто пытаются использовать в споре о размытом предмете, и он редко срабатывает. Практику по подрядным спорам обобщало информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, а правила о неустойке разъясняет постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.

Как читать проект: шесть проходов по тексту

Проект удобнее читать не подряд, а по темам. За каждый проход проверяют одну группу условий и сверяют её с приложениями.

Проход 1. Предмет и границы работ

Предмет договора должен позволять ответить на вопрос, какой результат подрядчик сдаёт и по какому документу его проверяют. Формула «выполнить работы согласно техническому заданию» работает, только если ТЗ приложено и подписано. Проверьте, кто отвечает за смежные работы, вывоз мусора, временные сети, охрану площадки.

Проход 2. Цена и её пересмотр

Твёрдая цена не меняется, даже если подрядчик потратил больше. Приблизительная цена допускает превышение, но подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика (статья 709 ГК РФ). Посмотрите, есть ли в договоре механизм оплаты дополнительных работ и кто его запускает. Отдельно проверьте условия об авансе, гарантийном удержании и сроке его возврата.

Проход 3. Сроки и график

Сроки начала и окончания должны быть датами или привязкой к событию, которое точно наступит. Привязка к «передаче площадки» без даты передачи даёт подрядчику защиту, но лишает заказчика возможности считать просрочку. Промежуточные сроки по графику тоже могут обеспечиваться неустойкой. Это стоит заметить до подписи.

Проход 4. Приёмка

Найдите срок, в течение которого заказчик обязан рассмотреть акты, и последствия молчания. Если такого срока нет, приёмку можно затягивать неограниченно. Проверьте, какие документы подрядчик обязан передать вместе с актами: исполнительную документацию, сертификаты, акты освидетельствования. Отсутствие одного листа из этого перечня часто становится поводом не платить.

Проход 5. Ответственность

Сравните неустойку подрядчика и неустойку заказчика. Перекос в несколько раз встречается постоянно. Посмотрите, есть ли ограничение общей суммы неустойки, штрафы за каждое нарушение и право заказчика удерживать штрафы из оплаты.

Проход 6. Расторжение и споры

Проверьте основания одностороннего отказа и порядок уведомления. Затем найдите условие о подсудности: договорная подсудность может отправить спор в арбитражный суд другого региона. Претензионный срок и способ направления претензии тоже записывают в этот раздел.

Приложения, которые надо прочитать вместе с основным текстом

Основной текст договора без приложений почти ничего не говорит о реальных обязательствах. Перед подписью запросите и прочитайте весь комплект.

• Смета или локальные сметные расчёты. По ним определяют цену и объёмы, а потом сверяют КС-2.
• Техническое задание или проектная и рабочая документация. Они задают состав и качество работ.
• График производства работ с промежуточными сроками.
• Формы актов и перечень исполнительной документации, которую подрядчик сдаёт вместе с результатом.
• Перечень нормативов, на соответствие которым проверяют работы. Отсылка к «действующим СНиП и СП» без перечня позволяет заказчику выбрать самый строгий документ.
• Положение о гарантийном удержании или банковской гарантии.
• Документы о полномочиях подписанта: устав, приказ, доверенность.

Параллельно проверяют контрагента: выписку из ЕГРЮЛ, сведения о банкротстве и ликвидации, членство подрядчика в саморегулируемой организации, когда закон его требует. Для госконтракта сверяют проект договора с документацией закупки, потому что изменить условия после торгов почти невозможно.

Условия-ловушки: на что чаще всего жалуются после подписи

Большая часть споров по подряду вырастает из нескольких типовых формулировок. Ниже собраны те, которые стоит исправлять ещё на стадии проекта.

Если вторая сторона не принимает правки, их оформляют протоколом разногласий. Акцепт на иных условиях считается отказом от акцепта и новой офертой (статья 443 ГК РФ). Подписание договора с протоколом, который вторая сторона не подписала, оставляет спорные пункты в редакции, которую суду придётся устанавливать по переписке.

Срок и стоимость разбора, сроки самого договора

Срок проверки определяется объёмом документов. Короткий договор на отделочные работы читается за день. Комплект по генподряду со сметами на сотни позиций требует нескольких дней. Для этого полезно сразу передать специалисту всё: проект, приложения, переписку о согласовании и, если есть, договор генподрядчика с заказчиком.

Стоимость разбора у юристов и адвокатов определяется индивидуально. На неё влияют объём приложений, срочность, необходимость участия в переговорах и подготовки протокола разногласий. Цены участников рейтинга на сайте не публикуются, их называет сам специалист после изучения документов.

Внутри договора на этом этапе проверяют три срока. Первый срок касается рассмотрения актов заказчиком. Второй относится к претензионному порядку: по части 5 статьи 4 АПК РФ спор о взыскании денег передают в арбитражный суд, когда с отправки претензии прошло тридцать календарных дней, но договор вправе назначить другой срок. Третий срок связан с гарантией. Для зданий и сооружений закон допускает обнаружение недостатков в течение пяти лет, если договор не дал более длинный гарантийный срок (статья 756 ГК РФ).

Когда договор стоит отдать юристу по строительным спорам

Самостоятельной проверки обычно хватает для типового договора с постоянным контрагентом. Специалиста привлекают, когда цена договора значима для бюджета компании, когда это госконтракт, когда договор составлен по форме другой стороны, когда в цепочке есть генподрядчик и субподрядчик или когда одна из сторон иностранная компания.

Юриста по строительным спорам выбирают по практике в арбитражных судах именно по подряду. Номера дел участника можно проверить через сервис kad.arbitr.ru, а статус адвоката по региональному реестру и реестру ФПА. Полезно спросить, работал ли специалист на вашей стороне договора: подрядчик и заказчик читают одни и те же пункты по-разному.

Следующий шаг понятен. Соберите проект со всеми приложениями, отметьте пункты, которые вызывают сомнения, и передайте комплект выбранному специалисту из рейтинга. Рисковые условия лучше разобрать до подписи, а не после первой претензии.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.