Перевод земли и смена ВРИ под строительство

Перевод земли под строительство делают двумя разными процедурами: меняют категорию земель по федеральному закону № 172-ФЗ либо меняют вид разрешённого использования участка, сокращённо ВРИ, по правилам землепользования и застройки. Какая процедура нужна, зависит от того, что записано в ЕГРН. Участок сельскохозяйственного назначения сначала переводят в категорию земель населённых пунктов или промышленности, а затем выбирают подходящий ВРИ. Участок, который уже лежит в границах населённого пункта, чаще всего требует только смены ВРИ.

Ниже разобрано, чем один путь отличается от другого, кто принимает решение, какие документы нужны, сколько это занимает по времени и что делать при отказе. Страница полезна и человеку, который хочет построить дом на купленном участке, и организации, которая готовит площадку под склад, цех или торговый объект.

Категория земель и ВРИ: две разные записи

В ЕГРН по каждому участку стоят две характеристики, которые нередко путают. Категория земель показывает общий режим: земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда и другие. Вид разрешённого использования уточняет, что именно на участке можно делать: возводить жилой дом, размещать магазин, склад, мастерскую.

Строительство допускается, когда обе записи совпадают с планом заказчика. На сельхозземле жилой дом не построить, даже если ВРИ в реестре сформулирован мягко, потому что режим сельскохозяйственного назначения исключает такую застройку, кроме отдельных случаев, прямо предусмотренных законом. Поэтому проверку начинают с выписки из ЕГРН, где обе записи указаны рядом.

Что из этого следует на практике

Если категория подходит, достаточно сменить ВРИ. Если категория не подходит, сначала проходят перевод категории, потом меняют ВРИ, и каждый этап оформляется отдельным решением. Объединять их в одну заявку нельзя, хотя заявителю иногда предлагают именно так. Цепочка действий такая: решение о переводе, запись в ЕГРН о новой категории, заявление о смене ВРИ, запись в ЕГРН о новом ВРИ.

Кто и как принимает решение

Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую осуществляет орган власти, определённый законом № 172-ФЗ: для большинства участков это правительство региона либо орган местного самоуправления по закону субъекта. Для участков, находящихся в федеральной собственности, решение принимает федеральный орган. Заявитель подаёт ходатайство в орган, который назначен по его региону.

Смену вида разрешённого использования в пределах населённого пункта решает администрация муниципального образования. Она сверяется с правилами землепользования и застройки, где для каждой территориальной зоны перечислены основные, условно разрешённые и вспомогательные виды использования. Основной вид правообладатель вправе выбрать самостоятельно, и тогда достаточно подать заявление. Условно разрешённый вид требует публичных слушаний, на которых жители соседних участков высказывают мнение.

После положительного решения изменения вносит в ЕГРН Росреестр. Пока запись не изменена, считается, что ВРИ прежний, и разрешение на строительство по новому виду не выдадут.

Порядок действий шаг за шагом

1. Закажите выписку из ЕГРН и запишите категорию, ВРИ, кадастровый номер и площадь.
2. Запросите градостроительный план участка. В нём видно, к какой территориальной зоне относится земля и какие виды использования допускают правила.
3. Сравните желаемый объект с перечнем видов для вашей зоны. Если нужный вид основной, переходите к заявлению. Если условный, готовьтесь к слушаниям. Если такого вида нет, участок придётся менять через изменение правил землепользования либо искать другой.
4. При необходимости подготовьте ходатайство о переводе категории с приложением выписки, схемы, согласия собственника и заключений, которые требует закон.
5. Подайте заявление в орган власти лично, через многофункциональный центр или электронно.
6. После решения получите документ, обратитесь в Росреестр, дождитесь записи в ЕГРН, закажите свежую выписку.
7. Только затем переходите к проекту и заявлению о разрешении на строительство.

Сроки, расходы и что на них влияет

Срок зависит от процедуры. Смена ВРИ по основному виду проходит быстрее всего. Условно разрешённый вид растягивается на время слушаний: заявление, публикация, сами слушания, заключение, рекомендации комиссии и решение главы администрации. Перевод категории земель сельскохозяйственного назначения идёт дольше всего, потому что нужны согласования и заключения нескольких ведомств.

Расходы включают услуги кадастрового инженера, оплату подготовки заключений, публикации и расходы на слушания, а в ряде случаев плату за изменение вида использования, если участок государственный или муниципальный. Конкретные суммы определяют регион и орган, который принимает решение, поэтому называть цифры без справки конкретной администрации нельзя.

Обратите внимание на налоговый эффект. Меняется кадастровая стоимость, а вместе с ней и земельный налог или арендная плата. Для арендатора государственной земли новый вид использования иногда означает пересчёт арендной платы, о чём договор должен говорить прямо.

Документы для заявления

В общий набор входят заявление правообладателя, выписка из ЕГРН, документ, удостоверяющий личность или полномочия представителя, и описание того, как будет использоваться участок. Для организации добавляется выписка из ЕГРЮЛ, устав и документ, подтверждающий полномочия подписанта. Если собственников несколько, подписывают все.

Ходатайство о переводе категории дополняют согласием правообладателя, выпиской из ЕГРН, сведениями о границах участка и материалами, которые обосновывают перевод: заключением о состоянии земель, документом территориального планирования, если он есть. Какие именно заключения нужны, определяет закон № 172-ФЗ и региональные правила; единого перечня на все случаи нет.

Для публичных слушаний подготовьте схему размещения будущего объекта и краткое обоснование. Жители читают именно эти материалы, и понятный чертёж снижает число возражений. Копию заявления и все ответы органа сохраняйте: они понадобятся, если решение придётся оспаривать.

Отдельный случай: участок, на котором уже стоят постройки с другим назначением. Если на земле расположен склад, а заказчик хочет жильё, вид использования меняют вместе с проверкой существующих зданий, потому что назначение объекта в ЕГРН и ВРИ участка должны быть согласованы. Для арендованной земли нужно ещё и согласие арендодателя: арендатор не вправе самостоятельно менять вид использования участка, если договор или закон этого не допускают, а разрешение собственника оформляют письменно и прикладывают к заявлению.

Пример из практики подрядных отношений. Компания заключает договор подряда на строительство склада на участке, который числится как земли для сельскохозяйственного производства. Подрядчик выполняет земляные работы и возводит каркас, после чего администрация приостанавливает стройку. Заказчик отказывается оплачивать работы, ссылаясь на то, что подрядчик не проверил право на участок. Такая ситуация решается на основании договора: если обязанность по предоставлению земли возложена на заказчика, ответственность лежит на нём, и подрядчик вправе требовать оплаты фактически выполненного и возмещения убытков от простоя.

Типичные ошибки, из-за которых отказывают

Первая причина отказа: ВРИ, который просит заявитель, не предусмотрен для территориальной зоны. Заявитель выбрал вид по названию, а правила застройки его не допускают. Вторая причина: границы участка не уточнены, в ЕГРН нет координат, и орган не может проверить, где проходит зона. Третья: участок попадает в зону с особыми условиями, например в санитарно-защитную зону предприятия или в охранную зону коммуникаций, и вид использования в ней ограничен.

Распространён и другой промах: человек покупает сельхозучасток в расчёте на скорый перевод и платит продавцу полную цену, не проверив перспективу. Перевод может быть отклонён, например, когда земля признана ценной сельскохозяйственной территорией, и тогда участок остаётся дорогим огородом. Условие о возврате задатка при отказе в переводе стоит вписать в договор заранее.

Подрядчикам стоит помнить, что работы на участке, по которому вид использования не изменён, ведутся на свой риск. Контролирующие органы вправе остановить стройку, а оплату работ заказчик может оспорить. В договоре подряда полезно закрепить, что заказчик гарантирует право на строительство и возмещает убытки при остановке по причине отсутствия такого права.

Что делать при отказе и когда нужен юрист

Отказ в переводе или в смене ВРИ должен быть письменным и содержать основание. Прежде всего сравните основание с законом: ссылается ли орган на реальную норму и верно ли применил её. Если основание неверное, а заявитель организация или предприниматель, заявление об оспаривании подают в арбитражный суд. Если заявитель гражданин, дело рассматривает суд общей юрисдикции по правилам кодекса административного судопроизводства. Срок на обращение в суд по таким делам короткий, поэтому тянуть нельзя.

Юрист нужен ещё на стадии выбора участка. Он читает выписку и градостроительный план, определяет, нужна ли процедура вообще, оценивает вероятность отказа и подсказывает, какие условия вписать в договор покупки или аренды. На спорной стадии он готовит жалобу, иск и ходатайства, а при сложных слушаниях помогает представить позицию заявителя.

Приносите на консультацию выписку из ЕГРН, градостроительный план и текст отказа, если он уже есть: по ним юрист оценит ситуацию за один приём.

Запишитесь на консультацию по вашему вопросу.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.