Ипотека на новостройку: споры с банком и застройщиком

Ипотека на новостройку порождает споры двух видов: с банком по условиям кредита и с продавцом-застройщиком по самой квартире. В этой статье разобраны оба, но в рамках обычной купли-продажи готового жилья и кредитного договора. Первый шаг при любом споре один: взять кредитный договор, закладную, договор купли-продажи, график платежей и страховой полис, затем сопоставить их с тем, что банк требует на практике. Большинство конфликтов вырастает из расхождения между документом и устным обещанием менеджера.

Ответ на вопрос, куда обращаться, зависит от предмета. Требования к банку предъявляют в суд общей юрисдикции по месту жительства заёмщика, а перед этим обращаются к финансовому уполномоченному, если сумма не превышает установленный законом предел. К продавцу идёт отдельная претензия, а затем иск. Обе линии лучше вести параллельно, но с единым набором документов.

Из каких документов складывается ипотечная сделка

Ипотека на жильё оформляется несколькими договорами, которые связаны между собой. Кредитный договор определяет сумму, ставку, срок, порядок платежей и ответственность за просрочку. Договор купли-продажи определяет предмет, цену и срок передачи квартиры. Залог регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а права банка удостоверяет закладная.

Кроме того, заёмщик обычно страхует жизнь и здоровье, а также само жильё. Закон требует от заёмщика обязательного страхования только предмета залога от рисков утраты и повреждения, если это предусмотрено договором. Страхование жизни добровольно: отказ от него не должен быть причиной отказа в кредите. Банк вправе предложить другие условия, например повышенную ставку, но обязан предупредить о них заранее.

Все платежи, комиссии и условия банк обязан отразить в индивидуальных условиях договора и в графике. Условие, которого в договоре нет, потребовать нельзя. Услуги, которые банк навязал отдельно, например платное «сопровождение сделки», обжалуются как ущемляющие права потребителя.

Основные поводы для споров с банком

Споры с банком удобно разложить по предмету. Основные причины собраны в таблице.

Заёмщик вправе досрочно погасить кредит полностью или частично, уведомив банк в порядке, который установлен Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)». Банк не вправе брать плату за досрочное погашение ипотечного кредита. Если он сделал это, сумма возвращается как неосновательное обогащение.

Страховую премию по добровольному страхованию можно вернуть полностью, если отказаться от договора в течение четырнадцати календарных дней после заключения, и при условии, что страховых случаев не было. Это правило называют «периодом охлаждения». После этого срока возврат пропорционален неистёкшему периоду, если договор допускает такую возможность либо если кредит погашен досрочно.

Одобрение, предварительный договор и отказ банка перед сделкой

Часто спор возникает ещё до подписания основного договора. Покупатель внёс обеспечительный платёж по предварительному договору с продавцом, получил одобрение банка, а перед сделкой банк меняет решение: пересматривает ставку, отказывает по оценке квартиры, требует дополнительные документы или заявляет, что объект не подходит под программу.

Одобрение заявки не равно кредитному договору. Кредитный договор считается заключённым после того, как стороны согласовали индивидуальные условия, а заёмщик получил деньги или право их получить. Поэтому требовать от банка выдачи кредита по одному лишь одобрению суд, как правило, не обяжет. Но если банк действовал недобросовестно, например одобрил и затем отказал без объяснений, клиент вправе просить возместить документально подтверждённые расходы: оценку, страховку, нотариальные услуги.

Отдельный вопрос: что происходит с внесённым продавцу обеспечением. Если предварительный договор называет платёж задатком и сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца, он возвращает двойную сумму (статья 381 ГК РФ). Если сделка не состоялась по причине, за которую не отвечает ни одна сторона, платёж возвращается полностью. Банк, отказавший в кредите, к этому спору не относится, но его решение служит доказательством причины срыва.

Покупателю разумно заранее выяснить у банка: действует ли одобрение и в течение какого срока, какие требования предъявляются к объекту, кто оценивает квартиру и может ли оценка отличаться от цены. Эти условия просят подтвердить письменно, а в предварительный договор вносят пункт о том, что отказ банка в кредите по независящим от покупателя причинам освобождает его от ответственности и возвращает платёж.

Просрочка по ипотеке и защита заёмщика

Если платить стало нечем, главное правило: не молчать и не ждать иска. С первого дня просрочки нужно обратиться в банк с письменным заявлением об изменении условий: отсрочка, уменьшение платежа, увеличение срока. К заявлению прилагают справки о доходах и документы, объясняющие причины: потеря работы, болезнь, рождение ребёнка.

Закон предусматривает ипотечные каникулы: при снижении доходов и других условиях заёмщик вправе потребовать от банка приостановить платежи или уменьшить их на срок до шести месяцев. Условия и перечень оснований меняются, поэтому актуальную редакцию проверяют на портале правовой информации.

Если банк начал взыскание, он обращается в суд с иском о взыскании долга и об обращении взыскания на предмет залога. Суд откажет в обращении взыскания, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Закон указывает ориентиры: сумма просроченных платежей менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки не более трёх месяцев. Если оба условия выполнены, взыскание на квартиру не обращают.

Квартиру реализуют на публичных торгах по начальной цене, которую определяет суд. Заёмщик вправе ходатайствовать о рассрочке или отсрочке реализации на срок до одного года, если жильё для него единственное и есть перспектива погашения.

Споры с продавцом-застройщиком

Продавец квартиры в новом доме отвечает по общим правилам купли-продажи. Он обязан передать жильё, свободное от прав третьих лиц, соответствующее договору по качеству и комплектности. Если он нарушил срок передачи по основному договору, покупатель вправе требовать неустойку, а при существенном нарушении отказаться от договора.

Недостатки обнаруживаются при приёмке: трещины, плохая отделка, неисправные окна, сети. Покупатель вправе требовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение. Срок гарантии на отделку и инженерию определяется законом и договором. Порядок: акт осмотра с замечаниями, претензия продавцу, независимая строительно-техническая экспертиза, иск.

Если квартира куплена с ипотекой, сопутствующие споры возникают с банком: что делать с кредитом, если сделку расторгли? Здесь действует общее правило. При расторжении купли-продажи продавец возвращает деньги, а банк получает кредитные средства обратно, поскольку именно ему принадлежит залог и право требования. Поэтому банк обязательно вовлекают в переговоры и в процесс как третье лицо.

Что делать пошагово

Сначала собирают комплект. Нужны кредитный договор с приложениями, график платежей, закладная, договор купли-продажи, акт приёма-передачи, страховые полисы, выписка по счёту, переписка с банком и продавцом.

Затем фиксируют претензию. Банку направляют письменное заявление с точным требованием: пересчитать платежи, вернуть комиссию, вернуть страховую премию. Продавцу направляют претензию с описанием недостатков и сроком устранения. Банк обязан ответить в срок, указанный в договоре или во внутреннем регламенте; обычно это до тридцати дней.

Далее обращаются к финансовому уполномоченному, если требование касается денежной суммы в пределах, установленных законом о финансовом уполномоченном. Решение принимается в установленные законом сроки и обязательно для финансовой организации после вступления в силу.

Параллельно жалуются в Банк России и Роспотребнадзор. Жалобы не заменяют суд, но создают основу для надзорных мер.

Последний шаг: иск в суд. В иске заявляют требования о перерасчёте, возврате незаконно удержанного, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а также о признании недействительными условий договора, которые ущемляют права заёмщика.

Ошибки и риски

Заёмщики часто не читают индивидуальные условия, не требуют график с распределением процентов и основного долга, не сохраняют переписку. Другая ошибка: пропускать платежи в надежде, что банк «подождёт», и не оформлять заявление об изменении условий. Третья: подписывать дополнительные соглашения с реструктуризацией без расчёта итоговой переплаты.

Риск для покупателя: принять квартиру по акту без замечаний. Подпись под актом затрудняет дальнейшие требования об устранении видимых дефектов. Если замечания есть, их записывают в акт или составляют отдельный перечень с датой и подписями.

Риск для всех: потеря сроков. Претензии, жалобы, иски имеют свои сроки, и вернуть деньги после истечения срока исковой давности можно только в исключительных случаях.

Ещё один риск: ставка после регистрации. Многие программы сочетают пониженную ставку с условием страхования, оформления электронной регистрации или перечисления зарплаты в банк. Если заёмщик нарушил одно из таких условий, банк повышает ставку. Но он обязан прямо записать это в индивидуальных условиях и заранее известить заёмщика. Повышение, о котором договор молчит, обжалуется.

Юрист нужен при споре о страховании и досрочном погашении на значительные суммы, при угрозе обращения взыскания на квартиру, при расторжении купли-продажи с залогом, а также если банк и продавец перекладывают ответственность друг на друга. Проверьте свои документы с юристом до обращения в суд.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.