Государственный строительный надзор: проверки и обжалование
Государственный строительный надзор проверяет строящийся или реконструируемый объект капитального строительства на соответствие проектной документации и обязательным требованиям. Проверки госстройнадзора идут по программе, которую орган составляет после извещения о начале работ, и завершаются итоговой проверкой с выдачей заключения о соответствии. Порядок проверок определяют статья 54 Градостроительного кодекса РФ и Федеральный закон № 248-ФЗ о государственном контроле (надзоре). Решения инспектора можно обжаловать: сначала жалобой в вышестоящую инстанцию контрольного органа, затем в арбитражном суде.
Если проверка назначена или уже прошла, застройщику и подрядчику нужно сделать три вещи: проверить законность основания и полномочий инспектора, подготовить исполнительную документацию и назначить ответственного за общение с надзором, а после получения акта оценить, есть ли смысл оспаривать выводы. Стоимость сопровождения зависит от масштаба объекта, числа проверяемых этапов и того, дошло ли дело до административного производства.
На какие объекты распространяется госстройнадзор и кто его ведёт
Надзор обязателен для объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе, а также для ряда объектов, прямо указанных в ГрК РФ. Если экспертиза не требуется, например для отдельных небольших объектов, государственный надзор, как правило, не проводится, и качество обеспечивается только строительным контролем сторон.
Федеральный надзор ведёт Ростехнадзор. Он отвечает за особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, объекты использования атомной энергии и некоторые другие категории. Остальные объекты контролируют региональные органы строительного надзора, в Москве это Мосгосстройнадзор. Для объектов обороны и безопасности действуют отдельные ведомственные органы.
Предмет надзора — соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, наличие и правильность ведения исполнительной документации, а также наличие разрешения на строительство. Условия договора подряда, сроки по графику и цена работ в предмет надзора не входят.
Программа проверок: от извещения о начале работ до итоговой проверки
Застройщик или технический заказчик направляет в орган надзора извещение о начале работ с приложением необходимых документов. Получив извещение, орган составляет программу проверок, где указаны этапы строительства, на которых инспектор выезжает на объект. Обычно это конструктивные этапы: устройство фундаментов, возведение каркаса, монтаж инженерных систем, кровля и фасад.
Помимо плановых выездов по программе, возможны внеплановые проверки. Основанием служат сведения о нарушениях, поступившие из обращений, от других органов или из СМИ, а также истечение срока исполнения ранее выданного предписания.
Финальный этап — итоговая проверка после извещения об окончании работ. Инспектор сверяет готовый объект с проектом и проверяет полноту исполнительной документации. Положительный итог оформляется заключением о соответствии, без которого не выдают разрешение на ввод.
| Этап надзора | Что проверяет инспектор | Документ для компании |
|---|---|---|
| Получение извещения о начале работ | Разрешение на строительство, наличие экспертизы, состав участников | Программа проверок |
| Проверка по программе | Соответствие работ проекту на конкретном этапе, исполнительная документация | Акт проверки, при нарушениях предписание |
| Внеплановая проверка | Факты, указанные в основании, исполнение прежнего предписания | Акт проверки, предписание или протокол |
| Итоговая проверка | Объект в целом, полнота исполнительной документации | Заключение о соответствии или отказ в его выдаче |
Права компании во время проверки по 248-ФЗ
С 2021 года государственный строительный надзор подчиняется общим правилам Закона № 248-ФЗ с особенностями, установленными ГрК РФ. Закон даёт контролируемому лицу право присутствовать при проверке, давать пояснения, знакомиться с результатами, представлять возражения и обжаловать решения.
Инспектор действует на основании решения о проведении контрольного мероприятия. В решении указаны вид мероприятия, его сроки, состав проверяющих и перечень действий. Если инспектор требует документы, которые к предмету проверки не относятся, или выходит за срок, это основание для возражений.
На проверке полезно иметь представителя с доверенностью, который фиксирует, какие документы переданы, какие конструкции осматривались, какие замеры делались. Компания вправе вести собственную фото- и видеосъёмку, если это не мешает проведению мероприятия.
Профилактика вместо проверки
Закон № 248-ФЗ делает упор на профилактику. Орган надзора вправе объявить компании предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, если у него есть сведения о готовящихся нарушениях. Предостережение не является наказанием и не обязывает к конкретным действиям, но на него можно подать возражение. Оставлять предостережение без ответа не стоит: оно фиксирует позицию органа и может стать поводом для внеплановой проверки, если нарушение подтвердится.
Профилактический визит проходит в форме беседы на объекте или по видеосвязи. Инспектор разъясняет требования и не выдаёт предписаний по его итогам. Для подрядчика и застройщика это возможность заранее понять, на что надзор обратит внимание при плановом выезде.
Кого привлекать к проверке
Если работы ведёт генподрядчик, застройщик обеспечивает его участие. Ответственность за конкретное нарушение несёт лицо, которое его допустило. Заранее согласованный порядок участия подрядчика избавляет стороны от последующих взаимных обвинений.
Акт проверки, предписание, протокол: что выдают по итогам
По каждому контрольному мероприятию составляется акт. В нём перечисляются выявленные нарушения с указанием, какие именно требования проекта или нормативного документа нарушены. Если нарушений нет, акт фиксирует это, и такой документ полезно хранить для будущих споров с заказчиком или подрядчиком.
При выявлении нарушений выдаётся предписание об их устранении с конкретным сроком. Предписание адресуется лицу, ответственному за нарушение: застройщику, техзаказчику или подрядчику.
Параллельно может быть возбуждено административное производство. За нарушение обязательных требований при строительстве ответственность установлена статьёй 9.4 КоАП РФ, за неисполнение предписания органа надзора в срок — статьёй 19.5 КоАП РФ. Протокол об административном правонарушении составляет уполномоченное должностное лицо, а постановление о назначении наказания выносит орган надзора или суд в зависимости от состава.
Обжалование решений надзора: досудебная жалоба и арбитражный суд
Закон № 248-ФЗ ввёл обязательный досудебный порядок. Прежде чем идти в суд, компания подаёт жалобу на решение контрольного органа, как правило, в электронной форме через портал госуслуг. Жалобу рассматривает руководитель органа или его заместитель либо вышестоящий орган.
Сроки подачи жалобы короткие. Жалобу на предписание закон требует подать в течение десяти рабочих дней с момента его получения. По другим решениям срок больше, но тянуть с подачей опасно: пропуск без уважительной причины лишает права на досудебное рассмотрение.
Если жалоба отклонена, юрлицо или ИП обращается в арбитражный суд с заявлением о признании решения недействительным по главе 24 АПК РФ. Для этого отведён трёхмесячный срок. Бремя доказывания законности оспариваемого акта лежит на органе, принявшем его.
Постановление по административному делу обжалуется по правилам КоАП РФ отдельно. Для юрлиц и ИП, занятых предпринимательской деятельностью, такие жалобы рассматривает арбитражный суд, если орган привлекал к ответственности сам.
Как проверка госстройнадзора влияет на отношения заказчика и подрядчика
Предписание инспектора часто запускает подрядный спор. Застройщик получает предписание, переадресует его подрядчику и требует устранить нарушения за свой счёт. Подрядчик отвечает, что работал по рабочей документации, выданной заказчиком, и нарушение заложено в проекте. Кто прав, решает экспертиза и сравнение проекта, рабочей документации и фактически выполненных работ.
Штраф, наложенный на застройщика, он может попытаться взыскать с подрядчика как убытки. Суды подходят к таким требованиям осторожно и проверяют, кто реально допустил нарушение и не было ли вины самого застройщика.
Отказ в выдаче заключения о соответствии приводит к срыву срока ввода. Застройщик предъявляет подрядчику неустойку за просрочку, подрядчик возражает, что задержка вызвана документами, за которые отвечал заказчик или техзаказчик. Здесь важно, кто по договору обязан был собрать и передать исполнительную документацию.
Подготовка стройплощадки и документов к визиту инспектора
Подготовка начинается задолго до проверки. Исполнительная документация ведётся одновременно с работами, а не собирается перед приездом инспектора. Акты скрытых работ подписываются до того, как работы закрыты.
Перед плановым выездом по программе стоит:
- сверить фактическое состояние этапа с проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы;
- проверить, что изменения проекта согласованы и при необходимости прошли повторную экспертизу;
- подготовить журналы, акты освидетельствования, исполнительные схемы, протоколы испытаний;
- назначить ответственного представителя застройщика и подрядчика;
- согласовать между сторонами, кто отвечает на вопросы инспектора по каждому разделу.
После проверки необходимо в течение нескольких дней разобрать акт, решить, какие замечания будут устранены, а какие оспорены, и уведомить контрагента по договору подряда.
Юриста, который ведёт сопровождение проверок и оспаривание решений надзора в арбитражных судах, можно подобрать в рейтинге сайта по категориям практики. Получите расчёт перспектив дела на консультации до того, как истечёт срок на подачу жалобы.
Для связи с редакцией пишите на электронную почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.