Банкротство с ипотечной квартирой: риски

Банкротство с ипотечной квартирой почти всегда заканчивается потерей этого жилья: квартира находится в залоге у банка, и по закону о банкротстве залоговый кредитор получает преимущество перед остальными. Исключение из правила о защите единственного жилья на ипотеку не распространяется. Но потеря квартиры не неизбежна: в процедуре реструктуризации долга можно договориться с банком, а при продаже заложенного имущества часть выручки остаётся на расчёты с другими кредиторами и расходы.

Решение о банкротстве принимают, оценив три вещи: сумму долга по ипотеке, стоимость квартиры и доход семьи. Ниже описано, как устроена процедура для гражданина, что происходит с заложенной квартирой, чем рискуют созаёмщики и поручители и как избежать типичных ошибок.

Что происходит с залоговой квартирой в процедуре

Дела о несостоятельности граждан рассматривает арбитражный суд по месту жительства должника на основании Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Заявление подаёт сам должник или кредитор. Суд вводит одну из процедур: реструктуризацию долгов либо реализацию имущества. Назначается финансовый управляющий, который инвентаризирует имущество и ведёт реестр требований кредиторов.

Банк-залогодержатель получает особый статус. Его требование учитывается отдельно и обеспечено квартирой, поэтому она не распределяется между всеми кредиторами пропорционально. Квартира выставляется на торги, и большая часть выручки направляется на погашение долга перед банком. Остаток, если он остаётся, используется на судебные расходы, вознаграждение управляющего и расчёты с другими кредиторами.

Защита единственного жилья от взыскания, предусмотренная статьёй 446 ГПК РФ и законом о банкротстве, не работает, если это жильё является предметом ипотеки. Поэтому довод «квартира единственная» в споре с банком не помогает. Банк-залогодержатель вправе требовать обращения взыскания именно потому, что квартира куплена в кредит и заложена.

Реструктуризация: шанс сохранить жильё

Реструктуризация — процедура, при которой суд утверждает план погашения долгов, как правило на срок до трёх лет. План могут предложить сам должник или конкурсные кредиторы. Условие — стабильный доход, который позволяет платить по плану, и отсутствие нарушений, исключающих такую процедуру (например, если за последние годы уже проходила реструктуризация).

Для ипотечной квартиры план может предусматривать продолжение платежей банку по графику, и тогда квартира остаётся у должника. Банк не обязан соглашаться на изменение условий, но на практике его требование ограничено: пока исполняется план и платежи идут, оснований для продажи заложенного имущества нет.

Если должник перестаёт выполнять план или появляются новые долги, суд признаёт его банкротом и вводит реализацию имущества. Квартира уходит на торги. Поэтому до подачи заявления нужно трезво посчитать семейный бюджет, а не рассчитывать на отсрочку, которая не будет выполнена.

Реализация имущества и торги по залогу

Реализация имущества граждан длится обычно до шести месяцев с возможностью продления. Залоговая квартира оценивается, утверждается порядок продажи и начальная цена. Торги проходят на электронной площадке; если первые торги не состоялись, цену снижают на повторных торгах и затем при публичном предложении.

Должнику выгодна максимально высокая цена продажи: она уменьшает остаток долга перед банком. Поэтому на утверждение оценки и условий торгов можно повлиять, представив независимую оценку и возражения. Если квартира продана ниже долга, непогашенный остаток долга после завершения процедуры списывается, кроме требований, которые законом не освобождаются от списания (алименты, возмещение вреда жизни и здоровью и т. д.).

Жильё, из которого придётся выехать, освобождают после продажи. Для проживающих в квартире членов семьи банк-покупатель или новый собственник получает право требовать выселения в судебном порядке. Это отдельный риск, и к нему надо готовиться заранее, подыскав альтернативное жильё.

Созаёмщики, поручители, супруг и доли в квартире

Ипотеку часто оформляют на супругов как созаёмщиков, или один из них выступает поручителем. Банкротство одного участника не освобождает других. Банк вправе взыскивать долг с созаёмщика и поручителя, и сами они отвечают перед банком в полном объёме обязательства.

Если квартира куплена в браке, но залог оформлен по общему договору, вопрос о доле супруга решается в рамках процедуры. Имущество, нажитое в браке, может быть включено в конкурсную массу в части доли должника. Для долей несовершеннолетних детей действуют дополнительные ограничения, а органы опеки участвуют в вопросах продажи.

Сделки до банкротства и риск их оспаривания

Законом о банкротстве предусмотрено оспаривание сделок, совершённых в период до подачи заявления. Подозрительные сделки — те, что совершены с нарушением интересов кредиторов, например дарение жилья родственнику, продажа по заниженной цене, передача в счёт погашения личных долгов. Период проверки, как правило, составляет до трёх лет.

Распространённая ошибка — попытка «спасти» квартиру переоформлением на родственника перед подачей заявления о банкротстве. Финансовый управляющий выявляет такие сделки по выпискам из ЕГРН и банковским операциям, а суд признаёт их недействительными и возвращает имущество в конкурсную массу. Последствия для самого должника тяжелее: суд может отказать в списании долгов, если установит недобросовестность.

Нельзя скрывать имущество, доходы и счета при подаче заявления. Недостоверные сведения могут привести к отказу в освобождении от обязательств и к ответственности за преднамеренное банкротство или за сокрытие имущества.

Когда банк обращается в суд раньше заёмщика

Нередко банк опережает должника и подаёт иск об обращении взыскания на квартиру. Суд общей юрисдикции по иску залогодержателя выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога, а продажу организует судебный пристав. В такой ситуации заёмщик вправе участвовать в оценке: заявлять ходатайство о судебной оценочной экспертизе, возражать против начальной цены и просить об отсрочке реализации на срок, который установлен законом об ипотеке. Заявление о банкротстве после решения суда не отменяет решения, но переводит дальнейшую продажу под контроль арбитражного суда и финансового управляющего.

Для некоторых заёмщиков значение имеет наличие страхования жизни и здоровья по кредитному договору. Если наступил страховой случай, например инвалидность, страховая компания обязана выплатить остаток долга банку. Прежде чем начинать банкротство, проверьте полис и подайте заявление о страховой выплате.

Что остаётся должнику после торгов

Должник сохраняет право на минимальный доход для проживания: из конкурсной массы исключаются денежные средства в размере прожиточного минимума на самого должника и иждивенцев. Это относится к доходу, а не к жилью, поэтому о крыше над головой надо позаботиться самому. На практике семьи заключают договор найма, продают квартиру до торгов или договариваются с банком о передаче её в счёт долга с условием проживания до определённой даты.

Внесудебная и иные альтернативы

Для граждан с небольшими долгами существует внесудебное банкротство через многофункциональный центр. Оно подходит при определённых условиях, главное из которых — отсутствие возможности платить и завершённое исполнительное производство. Для должников с ипотекой оно применяется редко, потому что требования банка по крупному кредиту намного превышают порог внесудебной процедуры.

Альтернативы банкротству следует рассмотреть до обращения в суд: кредитные каникулы, реструктуризацию по заявлению в банк, рефинансирование, продажу квартиры собственными силами с погашением кредита. Продажа заложенной квартиры по рыночной цене через банк часто выгоднее торгов, поскольку цена на торгах бывает ниже.

Если выход один — банкротство, лучше подать заявление самому, не дожидаясь иска банка об обращении взыскания. Тогда можно влиять на выбор управляющего, процедуру и цену продажи.

Налоговые и иные последствия для семьи

Продажа заложенной квартиры с торгов не создаёт для должника дохода: деньги идут кредиторам. Но если часть выручки остаётся должнику, к ней применяются обычные правила, а остаток направляется на расчёты. После завершения процедуры на пять лет сохраняется обязанность сообщать о банкротстве при получении новых кредитов, а в течение трёх лет должник не вправе занимать должности в органах управления юридических лиц. Эти ограничения нужно учесть заранее, если человек руководит организацией или планирует взять новый кредит на жильё.

Перед любым решением запросите в банке актуальную справку о размере долга и о том, начислены ли штрафы и неустойка. Расхождения между справкой и расчётом в иске нередки, и их проверка иногда уменьшает требование банка, а значит и сумму, которую придётся покрывать из выручки.

Документы, сроки и роль юриста

Для заявления о собственном банкротстве потребуются: паспорт, ИНН, СНИЛС, кредитный договор и закладная, справка банка об остатке долга, выписка из ЕГРН, сведения о доходах и счетах, список кредиторов, документы о составе семьи, свидетельство о браке, сведения об иждивенцах. К заявлению прикладывают квитанцию об уплате госпошлины и о внесении вознаграждения финансовому управляющему на депозит суда.

После принятия заявления суд назначает заседание, публикуются сведения на портале Федресурс. С момента введения процедуры прекращаются начисления по большинству долгов, а исполнительные производства по ним приостанавливаются или окончены.

Юрист помогает посчитать выгоду от процедуры, подготовить заявление, выступить против завышенных требований банка, добиться разумной оценки заложенного имущества. Выбирайте специалиста, который не обещает сохранить квартиру любой ценой. Проверьте статус адвоката в реестре Минюста и опыт ведения дел о несостоятельности граждан.

Электронная почта редакции: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф.