Расселение аварийного дома: права жильцов

Расселение аварийного дома начинается с официального признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Решение принимает межведомственная комиссия при органе местного самоуправления по правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 47, затем администрация издаёт распоряжение или постановление. После этого собственникам направляют требование о сносе или реконструкции в разумный срок, а если они его не выполнят, участок изымается и жильцы получают другое жильё либо выкупную цену. Права зависят от статуса: собственник вправе требовать выкуп или равноценное жильё, наниматель по договору социального найма внеочередное предоставление другого жилья.

Если дом признан аварийным, но расселять не спешат, жильцы вправе обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления выполнить свои обязанности. Один отказ в выплате не закрывает вопрос: его можно оспорить.

Суть вопроса простыми словами

Аварийный дом, это не просто старый дом. Это здание, состояние несущих конструкций которого создаёт угрозу жизни и здоровью, а ремонт нецелесообразен или невозможен. Заключение о техническом состоянии даёт специализированная организация, после чего комиссия оценивает дом и выносит заключение. Заявителем может быть собственник, наниматель или орган власти.

Расселение происходит в двух форматах. Первый: по программе переселения, которая финансируется при участии Фонда содействия реформированию ЖКХ в соответствии с федеральным законом № 185-ФЗ и региональными программами. Второй: изъятие жилого помещения для муниципальных нужд с выплатой возмещения. Программа обычно ограничена по датам признания дома аварийным, поэтому важно знать, в какой период признан ваш дом.

Права жильцов отличаются от прав организаций, но ЖКХ-составляющая затрагивает и управляющие компании, ресурсоснабжающие организации и подрядчиков, которые обслуживали дом. Они остаются участниками споров по долгам, остаткам платежей и состоянию общего имущества.

Нормы закона и судебная практика

Основные нормы содержатся в Жилищном кодексе РФ. Статья 32 регулирует изъятие жилых помещений при изъятии земельного участка, статья 86 порядок предоставления жилья нанимателям при признании дома аварийным, статьи 87 и 89 условия предоставления благоустроенного жилого помещения при выселении в связи со сносом, равнозначного по общей площади, отвечающего санитарным и техническим требованиям и находящегося в границах населённого пункта.

Высшая судебная инстанция разъяснила порядок применения этих норм в постановлении Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009. Обзор практики, подготовленный Верховным Судом, подтверждает несколько принципов. Собственник вправе требовать выкупа, даже если орган власти предлагал другое жильё. Выкупная цена включает рыночную стоимость помещения, долю в праве на общее имущество и земельный участок, убытки собственника в связи с изъятием (расходы на переезд, поиск жилья, оформление права), компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, если дом был в муниципальной собственности до приватизации.

Отдельная линия связана с тем, что признание дома аварийным само по себе не лишает права собственности. Собственник остаётся собственником, пока соглашение об изъятии не заключено или суд не принял решение.

Пошаговый порядок действий

Если дом ещё не признан аварийным, а вы считаете, что состояние угрожающее, закажите обследование у организации с допуском СРО. Заключение вместе с заявлением подайте в межведомственную комиссию. Решение комиссии вы можете получить в письменном виде.

Если комиссия отказала или тянет, обжалуйте бездействие в суд. Административное исковое заявление в соответствии с КАС РФ подаётся в трёхмесячный срок с момента, когда вам стало известно о нарушении. Дальше суд проверяет законность заключения, оценивает доводы и назначает экспертизу.

После признания дома аварийным и принятия акта о сносе изучите требование органа власти: его срок, адрес, условия. Если требование не выполнено, орган принимает решение об изъятии участка и жилых помещений. Вы получаете проект соглашения о выкупе. Не подписывайте его, не проверив цену: закажите независимую оценку и сравните.

При отказе согласиться на цену вопрос решается судом. Иск о принудительном изъятии подаёт орган, а собственник предъявляет встречные требования о выкупной цене и убытках. Наниматель подаёт иск о предоставлении жилья по договору социального найма.

Отдельно рассматривается ситуация с жильцами, у которых квартира принадлежит сразу нескольким родственникам. Выкупная цена делится между собственниками пропорционально их долям в праве, а предоставляемое жильё оформляется на всех, если стороны не договорились иначе. Для маленьких долей нередко выгоднее взять деньги, а не квартиру.

Дом может оказаться аварийным при наличии незаконченного капитального ремонта. Тогда подрядчик, выполнявший работы, участвует в споре: акты выполненных работ, гарантийные обязательства и экспертиза определяют, кто отвечает за состояние конструкций.

Сроки, цены и расчёты

Срок расселения определяется региональной программой, и он различается. Многие регионы называют окончательные даты для домов, признанных аварийными до определённого года. Если вы не вошли в программу, расселение переносится на неопределённое время, а право на выкуп сохраняется.

Цена складывается из нескольких слагаемых: стоимость жилого помещения по рыночной оценке на дату выкупа, стоимость доли в общем имуществе и земельном участке, расходы на переезд, аренду жилья на период поиска и регистрацию права собственности на новое жильё. Суды считают отдельно упущенную выгоду, если она доказана. Для дома в состоянии аварийности оценщик учитывает, что износ объекта не должен снижать цену чрезмерно: стоимость определяется вместе с землёй.

Пример расчёта, чисто иллюстративный: рыночная цена квартиры 4 млн рублей, доля в земельном участке оценена в 600 тыс., переезд и расходы 100 тыс. Итоговая выкупная цена составит 4,7 млн рублей. Реальные цифры определяет оценка, поэтому не опирайтесь на средние показатели по региону.

Нужно знать про долги. Жильцы, получающие другое жильё, не освобождаются от задолженности по коммунальным платежам: управляющая или ресурсоснабжающая организация вправе взыскать её отдельно. Но если дом уже непригоден для проживания, стоит требовать перерасчёта платы за периоды, когда услуги не оказывались или оказывались ненадлежащим образом. Для этого подходят акты о перебоях, обращения в диспетчерскую и ответы управляющей организации.

Что делать с обслуживанием дома до расселения? Обязанности по содержанию общего имущества остаются у управляющей организации, и, если она их не выполняет, жильцы жалуются в жилищную инспекцию и прокуратуру. Предписание инспекции становится дополнительным доказательством аварийности.

Какие документы подготовить

Собственнику потребуются свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН, технический паспорт, договор приватизации или купли-продажи, документы об оплате коммунальных услуг. Нанимателю договор социального найма, ордер, справка о регистрации, финансово-лицевой счёт.

В обязательном порядке собирают документы по дому: заключение о техническом состоянии, акт обследования, решение комиссии, постановление о признании дома аварийным, требование о сносе, уведомления органа власти. Пригодятся фото, видео и акты управляющей компании о протечках, трещинах, обрушении перекрытий.

Если стоимость спорная, закажите отчёт об оценке у независимого оценщика. Он должен включать рыночную стоимость жилья, доли в общем имуществе и земельном участке, а также размер убытков. На стадии суда это основа расчёта.

Типичные ошибки и риски

Главная ошибка, подписание соглашения без оценки. Власть предлагает цену, ниже рыночной, и жильцы соглашаются, потому что устали ждать. Вторая: пропуск срока обжалования отказа комиссии или решения администрации. Третья: переезд до выплаты, что мешает доказывать убытки и создаёт риски потери права на жильё.

Четвёртая ошибка: уверенность, что дом «в программе». Включение в региональную программу зависит от даты признания, и проверка перечня на сайте региона нужна заранее. Пятая: попытка решить дело самостоятельными претензиями без юриста, когда нужны точные формулировки и обоснование.

Среди рисков есть и физическая безопасность. Если дом разрушается, суд может обязать власть предоставить временное жильё, а управляющую организацию провести противоаварийные работы. Для ресурсоснабжающих компаний и подрядчиков существует иной риск: потеря дохода и споры по расчётам за коммунальные услуги после отселения.

Нельзя забывать и о правах арендаторов нежилых помещений в таком доме. Договор аренды не прекращается сам собой: он действует до расторжения, а при изъятии здания арендатор вправе требовать возмещения убытков, если они доказаны. Предпринимателю стоит заранее договориться с арендодателем о порядке выезда, возврате обеспечительного платежа и компенсации за неотделимые улучшения.

Срок, который администрация называет в требовании о сносе, нельзя считать окончательным: его можно оспорить, если он явно недостаточен для организации работ, а собственники не располагают средствами.

Когда обращаться к юристу

К юристу идут при отказе комиссии, когда администрация предлагает заведомо заниженную выплату, когда расселение затягивается на годы или когда возникает спор между собственниками и нанимателями. Юрист оценит документы, посчитает выкупную цену, подготовит иск и ходатайство об экспертизе, объяснит, нужна ли судебная оценка.

Организациям, связанным с домом, например подрядчикам по капремонту или управляющим компаниям, помощь нужна в спорах о ремонтах, оплате работ, остатках денег на счёте дома и ответственности за состояние здания. Здесь на первый план выходят договоры подряда, акты, результаты экспертизы и переписка с муниципалитетом.

Проверьте свои документы с юристом до обращения в суд: заключение комиссии, договор и отчёт об оценке можно прислать письмом.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: stroyspory@строительные-споры-юристы.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.